Актуально с 19 апреля 2026 года: сроки подготовки документации сокращены с 30 до 20 календарных дней, если схема подлежит проверке на соответствие кадастровому плану территории. Ниже приведён подробный алгоритм составления пояснительной записки, необходимой для успешного прохождения государственной экспертизы и постановки участка на кадастровый учёт.
Назначение и правовая основа
Пояснительная записка (далее — ПЗ) является обязательным приложением к схеме расположения земельного участка (СРЗУ) и служит для:
- обоснования границ будущего или уточняемого участка;
- раскрытия источников и методов геодезических измерений;
- подтверждения соответствия требованиям земельного и градостроительного законодательства.
Нормативная база:
- Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 39, ч. 6.1).
- Приказ Минэкономразвития № 953 от (ред. 2025) — методика формирования схемы.
- ПП РФ № 165 от — последние изменения в сроках и форме ПЗ.
Структура пояснительной записки
2.1 Титульный лист
Обязательные реквизиты:
- наименование документа: «Пояснительная записка к СРЗУ № ___»;
- дата составления: ;
- кадастровый округ, район, квартал;
- Ф. И. О. / наименование заказчика;
- Ф. И. О. кадастрового инженера, № квалификационного аттестата, СРО.
2.2 Общие сведения
2.2.1 Местоположение участка. Указываются:
• адрес (при наличии);
• координаты поворотных точек в СК-2011 (EPSG: 28421 для Москвы, 28422 для Санкт-Петербурга и т.д.);
• номер кадастрового квартала.
2.2.2 Площадь. Значение округляется до 1 м², погрешность не более ±1 % от площади, рассчитанной по координатам.
2.3 История и правовой режим
- описание предыдущих кадастровых работ (если участок ранее учтён);
- реквизиты правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о праве собственности);
- ограничения и обременения (сервитуты, охранные зоны, ВЗУ).
2.4 Геодезическая основа и методика
Использованные приборы и ПО:
- GNSS-приёмник Trimble R12i (сверхточный режим RTK, погрешность ≤ 1 см);
- тотал-станция Sokkia CX-105 для контрольных измерений;
- обработка в GeoMax X-PAD и AutoCAD Civil 3D 2026.
Схема геодезической съёмки:
- Вынос опорных пунктов на местность по ГГТ-2 классу точности.
- Полевые измерения в течение 2 рабочих дней (18–19 апреля 2026 г.).
- Камеральная обработка — 1 день.
2.5 Описание границ
| № точки | X (СК-2011) | Y (СК-2011) | Описание межевого знака |
|---|---|---|---|
| 1 | 4160451.23 | 7498123.45 | Железобетонный столб Ø100 мм, 1 м над поверхностью |
| 2 | 4160455.67 | 7498130.12 | Отметка нанесена на существующий бордюр |
Примечание: Все координаты приведены в системе координат 2011 года, зона 6°.
2.6 Привязка к кадастровому плану территории
Схема наложена на актуальный кадастровый план территории (дата выписки ).
Учтены:
- красные линии улиц (по генплану Муниципального района);
- сервитут газопровода Ø150 мм, проходящий по северной границе;
- зона ПЗООСТ — 30 м от береговой линии реки Ока, юго-западный угол участка не затрагивает охранную зону.
2.7 Согласование с заинтересованными лицами
Перечень согласований приведён в таблице:
| Организация | Вид согласования | № и дата письма | Результат |
|---|---|---|---|
| АО «Газпром газораспределение» | Сервитут газопровода | № 15-26/456 от | Без возражений |
| Управление архитектуры и градостроительства | Генплан | № 78-А-2026 от | Согласовано |
Сроки и ответственность
С учётом новых правил (ПП РФ № 165/2026) подготовка ПЗ и сопутствующих материалов занимает не более 20 календарных дней со дня заключения договора на кадастровые работы. Кадастровый инженер несёт персональную ответственность за достоверность сведений в соответствии со ст. 22.1 Закона № 221-ФЗ.
Примеры типичных ошибок и как их избежать
- Ошибка: несоответствие координат в СК-2011 и СК-95.
Решение: производить перевод всех данных в единую систему координат 2011 года до начала камеральной обработки; - Ошибка: отсутствие выписки ЕГРН на смежные участки.
Решение: запрашивать свежую выписку не позднее, чем за 5 дней до начала работ. - Ошибка: неактуальные схемы инженерных сетей.
Решение: обязательно запрашивать «паспорт сетей» в МУП «Водоканал», «Газсервис» и т.д.
Подводим итог
Пояснительная записка, это не просто формальность, а ключевой документ, который позволяет:
- сократить сроки рассмотрения заявления в Росреестре до 7 дней (вместо 12);
- минимизировать риск отказа в постановке на кадастровый учёт;
- обеспечить прозрачность данных для всех заинтересованных сторон.
Придерживаясь вышеописанной структуры и учитывая актуальные изменения 2026 года, вы гарантированно получите одобрение схемы расположения земельного участка и успешно завершите кадастровые работы.