Вопрос налогообложения собственников нескольких жилых помещений стал актуальным в 2026 году: многие регионы России ввели или планируют ввести новые правила, которые могут значительно увеличить налоговую нагрузку на владельцев трёх и более квартир. В статье разберём, какие изменения произошли, как они работают в разных регионах и что можно сделать, чтобы минимизировать расходы.

Законодательная база

Основу для региональных инициатив составляет пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. Он разрешает субъектам РФ:

• увеличивать лимит дохода от продажи недвижимости, который освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ);
• вводить дополнительные региональные налоги на владение несколькими жилыми объектами.

Согласно последним данным (19 апреля 2026 г.), более половины регионов уже повысили лимит дохода по НДФЛ и начали разрабатывать проекты новых налогов, которые будут облагаться владельцы трёх и более квартир.

Что изменилось в 2026 году?

1. Увеличены пороги освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости (например, в Московской области лимит вырос с 1 млн до 1,5 млн рублей).
2. Некоторые регионы (Тверская, Псковская, Кабардино‑Балкарская) анонсировали ввод регионального налога на несколько квартир – ставка варьируется от 0,1 % до 0,5 % от кадастровой стоимости.
3. Введены пороговые значения количества квартир: налог начинается с третьей квартиры, а для пятой и более – ставка повышается.

Как работает региональный налог на несколько квартир?

Налоговые правила могут различаться, но общий принцип одинаков:

Важно: в большинстве регионов первая квартира (по месту жительства) освобождается от налога полностью, а налог рассчитывается только с «второй и последующих» квартир.

Региональные особенности

Ниже представлены примеры налоговых режимов в нескольких регионах, где уже введены изменения.

Тверская область

• Налог вводится с 3‑й квартиры.
• Ставка 0,15 % от кадастровой стоимости.
• Освобождение от налога для первой квартиры, используемой как основное жильё.

Псковская область

• Налог с 4‑й квартиры, но при наличии более 5 квартир ставка повышается.
• Ставка: 0,12 % (3‑4 квартиры), 0,3 % (5 и более).
• Есть льготы для пенсионеров и инвалидов – ставка снижается вдвое.

Кабардино‑Балкарская Республика

• Налог с 3‑й квартиры, ставка 0,2 %.
• Для квартир, находящихся в аренде, применяется повышенная ставка 0,35 %.
• Только первая квартира в собственности не облагается налогом.

Как рассчитывается налог?

Пример расчёта для владельца 4 квартир в Тверской области (кадастровая стоимость каждой квартиры: 3 млн руб., 2,5 млн руб., 4 млн руб., 1,5 млн руб.).

1. Определяем первую квартиру (по месту жительства) – предположим, это квартира стоимостью 3 млн руб.
2. Суммируем кадастровые стоимости остальных трёх квартир: 2,5 млн + 4 млн + 1,5 млн = 8 млн руб.
3. Применяем ставку 0,15 %: 8 000 000 × 0,0015 = 12 000 руб.

Что учитывать при планировании покупки/продажи недвижимости

• Состояние жилья. Если квартиры находятся в плохом состоянии, их можно продать, чтобы не платить налог на «пустующие» объекты.
• Аренда. Доход от сдачи в аренду учитывается при расчёте налога (в некоторых регионах – повышенная ставка).
• Льготы. Пенсионеры, инвалиды и семьи с детьми могут претендовать на уменьшение ставки или полное освобождение.
• Перерегистрация. При передаче квартиры в собственность супругов/родственников налог может быть пересчитан.
• Кадастровая стоимость. Регулярно проверяйте её в Росреестре – её изменение влияет на размер налога.

Как снизить налоговую нагрузку

Существует несколько легальных способов уменьшить сумму налога:

1. Продажа лишних квартир. При продаже квартиры до 1 января года, в котором начинается налоговый период, объект может быть исключён из расчётов.
2. Перевод в совместную собственность. Если квартира переходит в совместную собственность с супругом, она может считаться «основным жильём» и освободиться от налога.
3. Получение статуса «социального жилья». В ряде регионов квартиры, сданные в общежитие или использованные в госпрограммах, освобождаются от налога.
4. Оформление льготных статусов. Подача заявлений в налоговые органы о предоставлении льгот (пенсионер, инвалид, многодетная семья).
5. Переоценка кадастровой стоимости. При наличии ошибок в кадастровой оценке можно подать апелляцию и снизить базу налогообложения.

Перспективы и возможные изменения в ближайшие годы

Эксперты прогнозируют, что к 2028 году большинство регионов РФ будет иметь собственные правила налогообложения «многоквартирного владения». Возможные тренды:

• Увеличение ставок в крупных мегаполисах (Москва, Санкт‑Петербург) до 0,7 %.
• Расширение льгот для молодых семей, чтобы стимулировать покупку первой квартиры.
• Автоматизация расчётов через ЕГРН и внедрение онлайн‑сервисов для подачи заявлений о льготах.

Повышенный налог на недвижимость при наличии нескольких квартир – это реальная финансовая нагрузка, которая уже действует в ряде российских регионов и будет расширяться. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, собственникам необходимо:

• Тщательно отслеживать изменения налогового законодательства в своём регионе;
• Вести актуальный учёт кадастровой стоимости и состояния каждой квартиры;
• Пользоваться всеми доступными льготами и возможностями по оптимизации налогообложения;
• Планировать продажи или передачу недвижимости заранее, учитывая налоговые последствия.

Только системный подход к управлению своим портфелем недвижимости поможет минимизировать налоговые выплаты и сохранить финансовую стабильность.

Дата публикации: