Вопрос о виде разрешенного использования (ВРУ) земельного участка является одним из ключевых в системе земельных отношений России. От него зависят не только возможности застройки, но и размер налога, порядок сдачи в аренду, а также возможность получения субсидий. В статье подробно рассматривается, как формируется постановление о ВРУ, какие нормативные акты регулируют данный процесс, а также какие изменения вступили в силу в 2026 году.

Правовая основа

Основным документом, регламентирующим виды разрешенного использования, является Земельный кодекс РФ. На его основе правительство РФ издаёт постановления, уточняющие порядок установления и изменения ВРУ. Ключевые нормативные акты:

1. Постановление Правительства РФ от № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений».
2. Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (вступил в силу 1 марта 2026 г.) – вводит новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков» в Земельный кодекс.
3. Постановление Правительства РФ от № ? (в рамках реализации закона 295‑ФЗ) – определяет порядок расчёта ежегодной арендной платы и налога на землю при наличии нескольких ВРУ.

В данном тексте использованы актуальные сведения по состоянию на 19 апреля 2026 года.

Что такое вид разрешенного использования?

Вид разрешенного использования (далее – ВРУ) – это право, предоставляемое собственнику или арендатору земельного участка, определяющее, какие виды экономической и иной деятельности могут быть осуществлены на данном участке. ВРУ фиксируется в государственном кадастре и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

• Сельскохозяйственное назначение – выращивание сельскохозяйственных культур, животноводство, птицеводство и т.п.
• Градостроительное назначение – строительство жилых домов, многоквартирных зданий, коммерческих объектов.
• Промышленное назначение – размещение производственных, складских и логистических объектов.
• Коммерческое назначение – торговля, услуги, общественное питание.
• Рекреационное и иное назначение – парки, зоны отдыха, культурные объекты.

Порядок установления ВРУ

3.1 Инициатива

Установление или изменение ВРУ может быть инициировано:

• Собственником (физическим или юридическим лицом) земельного участка;
• Органом местного самоуправления (в рамках градостроительной зоны);
• Арбитражным судом – в случае спора о правомерности ранее выданного ВРУ.

3.2 Подача заявления

Заявление подаётся в орган местного самоуправления (муниципальный совет, администрацию района) либо в территориальный орган Росреестра. В заявлении указываются:

1. Кадастровый номер участка;
2. Текущий ВРУ (если он уже установлен);
3. Требуемый ВРУ и обоснование необходимости его изменения;
4. Документы, подтверждающие наличие инфраструктуры, проектную документацию, экологические заключения и т.д.

3.3 Рассмотрение заявления

Согласно пункту 2.1 постановления от № 629, органы власти обязаны рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней. При необходимости могут быть проведены:

• Экспертные оценки (геодезические, экологические, градостроительные);
• Консультации с профильными министерствами (Минэкономразвития, Минприроды, Минстроя);
• Публичные обсуждения, если изменение ВРУ затрагивает интересы широких слоёв населения.

3.4 Принятие постановления

Решение оформляется в виде постановления (публичного акта), подписываемого главой соответствующего органа власти. В постановлении указываются:

• Номер и дата постановления;
• Кадастровый номер и площадь участка;
• Установленный ВРУ (с указанием классификатора ФС РФ «Виды разрешенного использования»);
• Дата вступления в силу (обычно – с момента государственной регистрации в Росреестре);
• Основания для изменения (например, изменение градостроительной зоны, экономическое обоснование).

Влияние нового закона № 295‑ФЗ (2025) на процесс установления ВРУ

Закон 295‑ФЗ внёс несколько существенных новшеств:

• Множественные виды использования – теперь один участок может иметь более одного ВРУ, если их совмещение не противоречит градостроительным и экологическим требованиям.
• Упрощённый порядок изменения ВРУ – для некоторых категорий земель (например, сельскохозяйственных) предусмотрена упрощённая процедура без обязательного публичного обсуждения.
• Пересмотр арендных ставок – ежегодная арендная плата рассчитывается на основе максимального из установленных ВРУ (пункт 2.1 постановления от ).
• Налоговые льготы – сельскохозяйственные предприятия могут применять пониженную ставку земельного налога 0,3 % от кадастровой стоимости, если участок используется строго в сельхозназначении.

Практика судов

За последний год в судебных инстанциях рассматривались несколько прецедентов, связанных с установлением и изменением ВРУ:

1. Арбитражный суд Северо‑Западного округа (2025 г.) – подтвердил право сельхозпредприятия применять пониженную ставку налога 0,3 % к землям, где ВРУ включало «размещение сельскохозяйственных построек», но не «строительство производственных объектов».
2. Кассационная инстанция в Сочи (2026 г.) – отказала в изменении ВРУ с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли для размещения дачных поселков», указав на отсутствие согласования в градостроительном плане.
3. Решение Департамента недвижимости (2026 г.) – рассмотрел обращение о смене ВРУ с «промышленного» на «коммерческое» и потребовал проведение экологической экспертизы, поскольку участок находится в зоне с ограничениями по выбросам.

Расчёт ежегодной арендной платы и налога

Если участок имеет более одного ВРУ, то согласно пункту 2.1 постановления от , арендная плата и налог рассчитываются исходя из максимального из установленных ВРУ. Пример расчёта:

В данном случае налог будет рассчитан по коммерческому ВРУ, т.к. налоговая база и ставка выше.

Пошаговая инструкция для собственников

1. Определите текущий ВРУ. Смотрите выписку из ЕГРН или обратитесь в Росреестр.
2. Соберите пакет документов. План участка, проектную документацию, согласования, экологическое заключение (при необходимости).
3. Подайте заявление в орган местного самоуправления. Укажите желаемый ВРУ и обоснуйте запрос.
4. Ожидайте экспертизу. При необходимости предоставьте дополнительные материалы.
5. Получите постановление. После государственной регистрации в Росреестре новое ВРУ будет официальным.
6. Пересчитайте налоги и арендную плату. Учтите новые ставки, особенно если у вас несколько ВРУ.

Возможные сложности и как их избежать

• Несоответствие градостроительному плану. Перед подачей заявления уточните, входит ли ваш будущий ВРУ в план территории.
• Отсутствие экологических разрешений. На участках, находящихся в природоохранных зонах, требуется обязательная экологическая экспертиза.
• Неправильный классификатор ВРУ. Используйте официальные коды ФС РФ – ошибки могут привести к отказу в постановлении.
• Судебные споры. При возникновении разногласий лучше обратиться к опытному юристу, специализирующемуся на земельных отношениях.

Постановление об установлении вида разрешенного использования земельного участка – ключевой документ, определяющий правовые и финансовые возможности владельца. С введением Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (вступившего в силу 1 марта 2026 г.) процесс стал более гибким, но одновременно потребовал более тщательной подготовки документов и учёта новых требований по экологии и налогообложению.

Для успешного получения или изменения ВРУ рекомендуется:

• Тщательно проверять соответствие проекта градостроительным и экологическим нормам;
• Своевременно готовить и подавать полный пакет документов;
• Консультироваться с юристами и специалистами по землеустройству;
• Следить за изменениями нормативной базы, особенно за новыми постановлениями, публикуемыми в официальных источниках.

Только при соблюдении всех требований можно гарантировать, что ваш земельный участок будет использоваться эффективно, а налоговые и арендные обязательства – рассчитаны корректно.

Статья актуальна на 19 апреля 2026 года. Информация может изменяться в зависимости от новых законодательных актов.