Дата актуализации:  г.

Что такое государственный кадастровый учет (ГКУ) и зачем он нужен?

Государственный кадастровый учет – это процесс внесения сведений о недвижимости в ЕГРН и в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Для земельных участков под многоквартирными жилыми домами (МКД) ГКУ необходим, чтобы:

• оформить право собственности на землю и придомовую территорию;
• обеспечить правовую определённость при продаже, аренде или залоге недвижимости;
• получить возможность уплаты земельного налога в соответствии с законодательством;
• основываться на достоверных данных при планировании застройки, реконструкции и эксплуатации МКД.

С 1 июля 2022 г. упрощён порядок формирования и постановки участка под МКД на кадастровый учёт (постановление Правительства РФ № 1261).

Нормативно-правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие процесс:

1. Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
   • Статья 14 – основания для ГКУ и государственной регистрации прав;
   • Статья 40 – особенности ГКУ при создании, реконструкции, прекращении существования здания;
   • Статья 41 – особенности ГКУ при образовании объекта недвижимости;
   • Статья 70 – особые случаи осуществления ГКУ и регистрации прав (в т.ч. при отсутствии сведений в ЕГРП).
2. Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – определение прав собственности и порядок их возникновения;
3. Земельный кодекс РФ (ст. 41‑44) – порядок формирования земельных участков и их регистрации;
4. Постановление Правительства РФ № 1261‑2022 от «Об упрощённом порядке формирования и постановки на кадастровый учёт земельных участков под МКД».

Кто обязан инициировать постановку на кадастровый учёт?

Согласно статье 70 ФЗ 218‑ФЗ, обязанность по образованию и постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД возложена на администрацию муниципального образования (городскую или районную администрацию). Однако в практике:

• Если МКД построен в рамках частного застройщика – инициатива часто берёт на себя застройщик;
• Если дом уже эксплуатируется, собственники помещений (ТСЖ, ОСАГ) могут подать совместное заявление.

Пошаговый алгоритм постановки на кадастровый учёт

Шаг 1. Подготовка межевого плана

Межевой план – основной документ, подтверждающий границы и площадь участка. Он должен включать:

• Границы участка (координаты, ориентиры, масштаб 1:200 и более);
• Схему расположения границ в отношении здания (внутренний и придомовой территории);
• Приложения: проект межевания территории (ПМТ), схему расположения границ, кадастровый паспорт.

С 2022 г. допускается использование электронных межевых планов, подготовленных лицензированными геодезистами.

Шаг 2. Сбор обязательных документов

Перечень (по состоянию на 2026 год):

Шаг 3. Подача заявления и документов

Документы подаются в:

• Многофункциональный центр (МФЦ) по месту нахождения участка;
• Через портал Госуслуги (электронная форма заявления «Государственный кадастровый учёт недвижимости»);
• В отдел регистрации недвижимости (Росреестр) – при личном обращении.

После подачи заявитель получает регистрационный номер и срок рассмотрения (обычно 30 календарных дней, но в случае сложных межевых границ – до 45 дней).

Шаг 4. Рассмотрение заявления органом кадастра

Орган кадастра проводит:

1. Проверку полноты и правильности документов;
2. Техническую экспертизу межевого плана (проверка соответствия границ реальному положению на местности);
3. Внесение сведений в Государственный кадастр недвижимости.

В случае выявления ошибок заявителю направляется предписание о доработке документов.

Шаг 5. Получение кадастрового паспорта и выписки из ЕГРН

После успешного завершения процесса заявитель получает:

• Кадастровый паспорт (PDF) – официальное подтверждение регистрации участка;
• Выписку из ЕГРН, где указано право собственности (если оно было зарегистрировано одновременно).

Эти документы нужны для:

• Оформления права собственности на землю (если ещё не оформлен);
• Регистрации ТСЖ, продажи или залога земельного участка;
• Оплаты земельного налога.

Особенности при разных типах застройки

Застройка за счёт застройщика (долевое участие)

Застройщик обязан:

• Включить в договор с дольщиками пункт о передаче прав на землю после постановки на кадастровый учёт;
• Предоставить ТСЖ (или управляющей компании) проект межевания и кадастровый паспорт.

Перепланировка/расширение придомовой территории

Если собственники хотят увеличить придомовую территорию (например, добавить парковку), необходимо:

1. Подать новое заявление о ГКУ с изменённым межевым планом;
2. Получить согласование в плановой комиссии муниципалитета;
3. Оплатить государственную пошлину (по тарифам, действующим на 2026 год).

Объекты незавершённого строительства (ОЗС)

Для ОЗС порядок аналогичен, но допускается подача заявления до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если проект межевания уже утверждён.

Пошлины и сроки

*Тарифы могут изменяться в зависимости от региона и ежегодных поправок в законодательстве.

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласования границ с соседями. При формировании нового участка необходимо согласовать границы с соседними собственниками – иначе возможен отказ в регистрации.
• Недостоверный межевой план. Ошибки в координатах или масштабах приводят к доработкам и удлинению сроков.
• Отсутствие копий правоустанавливающих документов. Даже если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРП, копии свидетельств о праве должны быть приложены.
• Неправильный выбор заявителя. Если заявителем выступает ТСЖ, а в его уставе нет полномочий на такие действия – заявление будет отклонено.
• Неуплата государственной пошлины. Платёж необходимо подтвердить квитанцией; в противном случае процесс будет остановлен.

Практический пример (2025 год)

Ситуация: В городе Омске было изъято земельное помещение под МКД «Северный». После обращения прокуратуры участок был поставлен на кадастровый учёт.

Ход действий:

1. Подготовлен межевой план с координатами границ (проект межевания, одобренный муниципалитетом).
2. Собраны документы: заявление РД‑5, кадастровый паспорт, договоры купли‑продажи квартиры, выписка из ЕГРП.
3. Заявление подано в МФЦ города, получен номер 2025‑OMK‑00123.
4. В течение 28 дней кадастровый орган провёл экспертизу и внес сведения в ГКН.
5. Выдан кадастровый паспорт, после чего собственники помещений оформили право собственности на землю через нотариуса.

В результате процесс занял 2 месяца, а все участники получили полностью оформленную правовую базу.

Ссылки на официальные ресурсы

• Официальный сайт Росреестра – формы заявлений, тарифы, онлайн‑сервис «Госуслуги»;
• Портал государственных услуг РФ – подача электронных заявлений;
• КонсультантПлюс – полные тексты ФЗ 218‑ФЗ и комментарии.

Постановка на государственный кадастровый учёт земельного участка под многоквартирным жилым домом – обязательный и в то же время упрощённый процесс, который гарантирует юридическую чистоту прав собственности, упрощает налогообложение и открывает возможности для дальнейшего использования недвижимости. Ключ к успешному прохождению – тщательная подготовка межевого плана, полный комплект документов и своевременная оплата пошлин.

При соблюдении всех требований и последовательном выполнении описанных шагов любой собственник, застройщик или ТСЖ может без лишних задержек оформить кадастровый учёт и получить официальные документы, подтверждающие их права.

Автор: юридический специалист в области недвижимости. Информация актуальна на 19 апреля 2026 года.