Ключевой вопрос: через сколько лет можно продать дом без налога?
Минимальный срок владения — это количество полных лет, которое вы должны фактически владеть домом до даты продажи, чтобы не платить 13 % НДФЛ. Период отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.
Базовые правила с 2026 года
С действует «новая» шкала: 5 лет — общий срок, но остались исключения, при которых достаточно 3 года.
Ситуации, когда достаточно 3 лет
- Дом получен по наследству (срок считается со дня смерти наследодателя).
- Дом подарен от близкого родственника (родитель, супруг, дед и т.д.).
- Дом приватизирован из муниципального или государственного жилфонда.
- Дом получен по договору пожизненного содержания.
- Дом куплен до (правило «старых» объектов).
Во всех остальных случаях (покупка у физлица или юрлица после ) нужно ждать 5 лет без налога.
Если продаю раньше минимального срока
Налог придётся платить, но можно уменьшить базу:
- Вариант 1: вычет в размере 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Вариант 2: уменьшить доход на фактические расходы на покупку (чеки, ДДУ, ипотечный договор).
Выгоднее тот, где сумма вычета выше.
Пример расчёта
Купили дом за 6 000 000 ₽, продаём через 2 года за 7 200 000 ₽.
Вариант 1: (7 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 806 000 ₽
Вариант 2: (7 200 000 – 6 000 000) × 13 % = 156 000 ₽
Выгоднее использовать расходы.
Как правильно считать срок
- Открываем выписку из ЕГРН.
- Берём дату регистрации права собственности («Дата прекращения права» не важна).
- Прибавляем 3 или 5 полных лет.
- Продать можно уже на следующий день после окончания срока.
Особые случаи
Дом в ипотеке
Обременение не влияет на срок. Главное, дата регистрации права.
Дом куплен по ДДУ в новостройке
Срок считается с даты регистрации права собственности на готовый объект, а не с даты ДДУ.
Дом куплен у супруга
Если имущество приобретено в браке, но оформлено на одного из супругов, срок начинается с даты регистрации права на конкретного собственника.
Что делать после продажи
Если вы продали дом раньше минимального срока:
- до 30 апреля следующего года подаём 3-НДФЛ;
- до 15 июля оплачиваем налог;
- прикладываем к декларации документы на покупку/продажу.
Если вы продали после минимального срока и срок подтверждён, декларация не требуется.
Краткий чек-лист
- Посмотрите дату в ЕГРН.
- Определите основание приобретения.
- Определите минимальный срок (3 или 5 лет);
- Продаём на следующий день после окончания срока, чтобы не платить налог.
- Если продаём раньше — выберите выгодный вычет и подайте 3-НДФЛ.
Если вы купили дом после и он не попадает в льготный список, продать без НДФЛ можно через 5 лет. В остальных случаях достаточно 3 лет. Всегда проверяйте конкретную дату в ЕГРН и сохраняйте документы на покупку — это сэкономит тысячи рублей при ранней продаже.