С 1 апреля 2024 года в России вступил в силу обновлённый порядок регистрации перепланировок и переустройств. Теперь любое изменение конфигурации помещений, даже если оно повлекло минимальное увеличение или уменьшение общей площади квартиры, обязательно требует согласования. Давайте разберёмся, как не нарваться на штрафы и правильно внести новые данные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Как изменилось определение «перепланировки»

До 2024 года термин трактовался шире: под перепланировкой понималось изменение конфигурации жилого помещения. Новый Жилищный кодекс РФ уточнил формулировку: теперь это любое изменение площади, границ, числа или назначения помещений, которое повлияло на технико-экономические показатики МКД (многоквартирного дома).

Это означает, что даже:

• снос ненесущей перегородки;
• объединение балкона с комнатой;
• увеличение ванной за счёт коридора

теперь однозначно считаются перепланировкой и подлежат обязательному учёту в ЕГРН.

Какие последствия ждут собственника, если площадь изменилась, но изменения не узаконены

1. Административный штраф, до 2 500 рублей за физлицо и до 50 000 рублей для юрлиц.
2. Предписание вернуть всё «как было» — по решению жилищной инспекции.
3. Проблемы с продажей, дарением или залогом квартиры — Росреестр не примет документы с расхождениями в площади.
4. Блокировка сделок в «электронном виде» — через МФЦ или Госуслуги заявление просто не пройдёт проверку.

Пошаговая инструкция легализации перепланировки при изменении площади

Шаг 1. Сбор исходной техдокументации

Получите:

• выписку из ЕГРН с текущими характеристиками;
• план БТИ до перепланировки (экспликацию и поэтажный план);
• разрешение от управляющей компании и председателя совета дома.

Шаг 2. Проект переустройства

Необходимо заказать проектную документацию у организации, входящей в СРО проектировщиков. Проект должен включать:

• поэтажный план после перепланировки;
• расчёт изменившихся нагрузок на конструкции дома;

Шаг 3. Согласование в жилищной инспекции

Подайте заявление через портал Госуслуги или лично в МФЦ. Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней. Если вмешательства затрагивают несущие конструкции, потребуется дополнительное заключение Главгосэкспертизы.

Шаг 4. Приёмка и внесение изменений в ЕГРН

После получения положительного заключения:

1. Вызовите представителя БТИ для обмеров.
2. Сформируйте технический паспорт с новой площадью.
3. Подайте заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Срок внесения данных — 5–7 рабочих дней, госпошлина 350 руб. для физлиц.

Что делать, если перепланировка была «сделана задним числом»

Если вы купили квартиру с уже проведённой перепланировкой, но в ЕГРН числится старая площадь, действуйте по упрощённой схеме «узаконение самовольной перепланировки»:

• Закажите обмеры БТИ.
• Если конструкция безопасна и не нарушает нормы, составьте декларацию о соответствии.
• Отправьте пакет документов в жилищную инспекцию: техпаспорт, декларацию, согласие соседей (при необходимости).

В 2024 году штраф за «самострой» сохраняется (до 2 500 руб.), но после его оплаты и устранения нарушений жильё можно легализовать без возврата к прежнему состоянию.

Как не ошибиться при расчётах новой площади

• ☐ Уточнил, считается ли мой ремонт перепланировкой по новым правилам.
• ☐ Заказал проект у лицензированной компании.
• ☐ Получил согласие управляющей компании и соседей (при необходимости).
• ☐ Сдал документы в жилищную инспекцию.
• ☐ После утверждения вызвал БТИ и обновил ЕГРН.
• ☐ Проверил, что новая площадь отображается в выписке из ЕГРН.

Важно! Даже если вы просто убрали арку или расширили проём, но в результате изменилась хотя бы 0,1 м² общей площади, процесс должен быть пройден официально. Это позволит избежать проблем при любых сделках с недвижимостью в будущем.

По всем вопросам обращайтесь в региональное управление жилищной инспекции или на горячую линию Росреестра: ###-###-####.