Внимание! С 1 октября 2023 года в России вступил в силу Федеральный закон «О гаражных объединениях». Он изменил правовой статус имущества гаражных кооперативов, признал его общей долевой собственностью участников и открыл возможность преобразования ГСК в ТСН. Ниже – подробный план действий, который поможет владельцам гаражей оформить переход без ошибок.

Правовая основа перехода

• Федеральный закон от 25 июня 2023 № 306‑ФЗ «О гаражных объединениях» (вступил в силу 1 октября 2023).
• Статья 123.2 ГК  РФ – «Гаражный, жилищный или жилищно‑строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости».
• Постановление Правительства РФ от 30 июня 2023 № 1231 «Об утверждении Положения о порядке преобразования гаражных кооперативов в ТСН».

Эти документы определяют необходимый кворум (два‑третих голосов от всех членов) и перечень документов, которые нужно собрать.

Предварительный анализ и подготовка

1. Проверьте статус земли. Убедитесь, что земельный участок, на котором расположен гаражный комплекс, находится в государственной или муниципальной собственности, либо уже оформлен в пользу кооператива (выдача кадастрового номера, выписка из ЕГРН).
2. Соберите сведения о членах. Список всех участников, их паспортные данные, доли в уставном капитале, сведения о внесённых паевых взносах.
3. Оцените финансовое состояние. Сформируйте баланс кооператива: активы (земля, здания, оборудование), обязательства (кредиты, задолженности перед поставщиками, коммунальные услуги).
4. Подготовьте техническую инвентаризацию. План территории, перечень гаражных боксов, их номера, площадь, состояние.

Эти данные понадобятся при составлении нового устава ТСН и при регистрации в Росреестре.

Принятие решения о преобразовании

5. Созовите общее собрание членов. Уведомление должно быть направлено каждому участнику не менее чем за 30 дней (почтой, электронным письмом, объявлением на доске объявлений). В уведомлении укажите дату, время, место и порядок повестки дня.
6. Проведите собрание. На повестке – «Принятие решения о преобразовании гаражного кооператива в Товарищество собственников недвижимости». Для принятия решения необходимо собрать подписи от не менее чем двух третей всех членов (по количеству долей, а не по числу человек).
7. Протокол собрания. Составьте протокол, где фиксируются:
   • количество присутствующих членов и их доли;
   • результат голосования (количество «за», «против», «воздержались»);
   • решение о преобразовании и назначении ответственного за подготовку документов.

Протокол подписывают председатель собрания и секретарь, а также все участники, проголосовавшие «за».

Составление учредительных документов ТСН

8. Устав ТСН. В уставе должны быть прописаны:
   • наименование (например, «Товарищество собственников недвижимости «Гаражный комплекс «Солнце»»);
   • цели и задачи (управление общим имуществом, обеспечение эксплуатации гаражных боксов и территории);
   • права и обязанности членов;
   • порядок распределения долей и их изменения;
   • структура управления (общие собрания, правление, председатель, управляющая компания);
   • порядок принятия решений (кворум, квалифицированное большинство);
   • условия выхода из ТСН и перехода прав собственности.
9. Решение о преобразовании. В отдельном документе (приложении к уставу) фиксируется решение общего собрания (протокол) и назначаются лица, уполномоченные подписать устав.
10. Список членов ТСН. Таблица с ФИО, паспортными данными, размером доли, адресом места жительства.
11. Договор с управляющей компанией (по желанию). Если планируется привлечение профессионального управляющего, заключите договор, указав объём услуг и размер вознаграждения.

Все документы подлежат нотариальному удостоверению (за исключением устава, который может быть заверен подписью членов).

Нотариальное заверение и подача в Росреестр

12. Нотариальное заверение. Приходите в нотариальную контору с оригиналами:
    • протокола общего собрания;
    • устава ТСН;
    • списка членов;
    • документов, подтверждающих право собственности на землю и здания (выписка из ЕГРН).

    Нотариус ставит подписи и печати, а также выдает заверенную копию каждого документа.

13. Подготовка пакета документов для Росреестра. Пакет включает:
    • заявление о государственной регистрации ТСН (форма Р21001);
    • заверенный устав ТСН;
    • протокол общего собрания;
    • список членов с копиями паспортов;
    • выписка из ЕГРН о праве собственности на землю и здания (если уже есть);
    • документы, подтверждающие уплату паевых взносов (квитанции, банковские выписки);
    • договор с управляющей компанией (если есть).
14. Оплата госпошлины. На 2026 г. госпошлина за регистрацию ТСН составляет 4 000 ₽ (может быть изменена региональными тарифами).
15. Подача в МФЦ или через портал Госуслуг. После подачи документы проверяются, обычно в течение 5‑10 рабочих дней выдается выписка о регистрации ТСН.

Передача имущества из ГСК в ТСН

16. Составление акта приема‑передачи. В акте указывается, что всё имущество (земельный участок, здания, гаражные боксы, оборудование) переходит в общую долевую собственность ТСН.
17. Регистрация перехода прав в ЕГРН. На основании акта и решения о преобразовании подается заявление о внесении изменений в ЕГРН (форма Р21002). После регистрации в реестре указывается, что собственником является ТСН.
18. Обновление технической инвентаризации. Новая инвентаризация фиксирует каждое машино-место как часть общей долевой собственности ТСН, а не отдельного кооператива.

После выполнения этих пунктов каждый владелец сохраняет свою долю в ТСН и получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на конкретный гаражный бокс.

Организация управления ТСН

19. Выбор правления и председателя. По уставу – на общем собрании выбирают правление (обычно 3‑5 человек) и председателя, сроком на 3‑5 лет.
20. Утверждение бюджета. Правление разрабатывает годовой бюджет (расходы на содержание территории, обслуживание инженерных сетей, страхование и т.п.) и представляет его на утверждение общему собранию.
21. Открытие расчётного счета ТСН. На имя ТСН открывается банковский счёт, куда члены вносят паевые взносы и ежемесячные платежи за обслуживание.
22. Разработка регламента использования общих территорий. Порядок парковки, уборки, охраны, доступа посторонних и т;д.

Что делать после регистрации?

• Обновить документы у всех членов (получить новые выписки из ЕГРН, подтверждающие их доли в ТСН).
• Уведомить коммунальные службы (газ, электроэнергия, водоснабжение) о смене юридического лица.
• Внести изменения в страховые полисы (страхование имущества ТСН).
• Разослать всем членам копии устава, протокола и акта приема‑передачи – они становятся частью личного делопроизводства.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог на имущество после преобразования?

Да. ТСН считается собственником недвижимости, поэтому обязано платить налог на имущество согласно ставкам, установленным региональными властями. Налог начисляется на долю каждого члена, но собирается ТСН.

Можно ли преобразовать ГСК в ТСН без проведения общего собрания?

Нет. Закон требует кворум в два‑третих от всех членов. Любая попытка «молчаливой» трансформации считается недействительной и может быть оспорена в суде.

Что делать, если часть членов не согласна с преобразованием?

Если у вас нет необходимого кворума, решение откладывается. Можно вести переговоры, предложить компенсацию (например, выкуп доли) или оформить отдельный договор аренды с ТСН.

Сколько времени занимает процесс?

При правильной подготовке – от 1 мес. (созыв собрания, подготовка документов) до 2‑3 мес. (регистрация в Росреестре и внесение изменений в ЕГРН).

Нужно ли проводить гаражную амнистию?

Гаражная амнистия (если она объявлена) – отдельный порядок получения прав собственности на гаражи без паевых взносов. При преобразовании в ТСН амнистия не обязательна, но может упростить процесс, если у некоторых членов нет паевых взносов.

Переход от гаражного кооператива к Товариществу собственников недвижимости – это юридически обоснованный и в большинстве случаев выгодный процесс, который:

• приводит имущество в форму общей долевой собственности, защищая права всех участников;
• упрощает управление территорией и взаимодействие с муниципальными службами;
• даёт возможность более гибко привлекать управляющие компании и страховые полисы;
• соответствует современному законодательству РФ.

Следуя приведённой пошаговой инструкции, вы сможете провести преобразование быстро, без конфликтов и штрафов.

Помните: каждый шаг требует точного соблюдения формальностей, поэтому при возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости.

Автор статьи: Юрист‑консультант по недвижимости. Последнее обновление: 18 апреля 2026 г.