— Налоговое законодательство РФ продолжает менятся, и в 2026 году правила расчёта НДФЛ при продаже жилья, бывшего в собственности менее трёх лет, стали ещё точнее․ Ниже мы разберём, когда налог платить не нужно, какие ставки и вычеты применимы, а также приведём пошаговый алгоритм заполнения декларации 3-НДФЛ․
Когда возникает обязанность платить налог
Если вы продаёте квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет (или 5 лет в ряде случаев), возникает обязанность по уплате НДФЛ․ Исключения:
- Единственное жильё — срок владения 3 года․
- Квартира, полученная по наследству или в дар от близкого родственника, 3 года․
- Объекты, приобретённые до года — 3 года․
Для всех остальных случаев минимальный срок владения составляет 5 лет․ При продаже до истечения этого срока — налог платится․
Размер ставки и как рассчитать налог
Ставки НДФЛ в 2026 году:
- 13%, до 2,4 млн рублей в год (для резидентов РФ)․
- 15% — с суммы превышения 2,4 млн рублей․
- 30% — для налоговых нерезидентов․
Пример расчёта:
Квартира продана за 3 500 000 ₽, владение — 2 года, кадастровая стоимость — 2 800 000 ₽․
- 70% от кадастровой стоимости: 2 800 000 × 0,7 = 1 960 000 ₽․
- Берём максимальное из двух значений — 3 500 000 ₽ (договор > кадастр)․
- Вычитаем налоговый вычет — 1 000 000 ₽ (если не использовались расходы)․
- Налог: (3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 ₽․
Как уменьшить или избежать налог
Способ 1․ Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Максимально просто: от суммы продажи вычитается 1 млн рублей․ Подходит, если нет документов на покупку․
Способ 2․ Вычет на расходы
Можно уменьшить доход на сумму расходов по покупке квартиры․ Важно: расходы должны быть подтверждены документально (ДКП, платёжка, выписка из ЕГРН)․
- Если квартира была куплена за 2 300 000 ₽ и продана за 2 600 000 ₽, то налог: (2 600 000 − 2 300 000) × 13% = 39 000 ₽;
- Если продажная цена ниже расходов — налог не начисляется․
Способ 3․ «Единое жильё» и льготы
Если квартира, единственное жильё и вы владеете ею 3 года или больше — обложение налогом не применяется․
Пошаговая инструкция: как заполнить 3-НДФЛ
- Скачайте актуальную форму 3-НДФЛ с сайта ФНС или через личный кабинет․
- Раздел 1, укажите доход от продажи․
- Раздел 2 — заявите вычет (1 млн или расходы)․
- Приложение 1, введите данные покупателя (ФИО, ИНН)․
- Приложение 6, укажите сумму вычета․
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года (если продажа в 2026 году)․
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года․
Частые ошибки
- Подать декларацию без дохода: если срок владения < 3 лет, но квартира была продана по цене меньше расходов, всё равно нужно отчитаться․
- Забыть про кадастровую стоимость: если цена в договоре меньше 70% от кадастровой, налоговая всё равно рассчитает с кадастра․
- Не сохранять документы: чеки, ДКП, выписки из ЕГРН обязательно хранить 3 года․
| Ситуация | Мин․ срок | Налог | Вычет |
|---|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | 0 ₽ | не нужен |
| Наследство от родственника | 3 года | 0 ₽ | не нужен |
| Куплена после | 5 лет | 13%/15%/30% | 1 млн или расходы |
Что делать прямо сейчас
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН․
- Если срок < 3 лет (или 5) — рассчитайте налог по формуле выше․
- Соберите документы: ДКП, платёжки, выписку из ЕГРН․
- Если хотите использовать вычет на расходы — подготовьте все чеки и договоры․
- Подайте 3-НДФЛ онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме в ИФНС․
Важно! Если вы не подадите декларацию вовремя, штраф составит 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%․
Если остались вопросы, смело задавайте в комментариях или обращайтесь к налоговому консультанту․