Очень важно! С 1 января 2025 года применяется прогрессивная ставка НДФЛ (13 % и 15 %), а с 2026 года действуют новые правила минимального срока владения и новые освобождения для семей с детьми. Ниже — самая свежая и полная инструкция.
Когда нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости
1.1 Минимальный срок владения
- 3 года — если объект получен:
- в наследство или подарок от близкого родственника;
- в ходе приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях, в том числе при покупке на первичном или вторичном рынке.
Исключение: семьи, у которых на момент продажи двое и более детей (до 18 лет), могут не платить НДФЛ при любых сроках владения, если одновременно выполняются четыре условия:
- покупается другое жильё в течение 2025–2026 годов;
- совокупная площадь нового жилья больше продаваемого или стоимость выше;
- дети совместно с родителями зарегистрированы в старой квартире;
- право собственности на новое жильё оформлено не позднее 30 апреля 2027 года.
1.2 Освобождение для нежилой коммерческой недвижимости
Если объект использовался в предпринимательской деятельности, минимальный срок владения не имеет значения: НДФЛ платится всегда (письмо Минфина РФ от № 03-04-05/41400).
Как рассчитать налоговую базу
Формула:
Налог = (Цена продажи – Льгота) × Ставка НДФЛ
- Цена продажи — максимум из:
- цены по договору купли-продажи;
- 0,7 × кадастровой стоимости.
- Льгота — выберите наиболее выгодный вариант:
- фиксированный вычет 1 000 000 ₽;
- документально подтверждённые расходы на покупку (включая ипотечные проценты и ремонт).
2.1 Пример расчёта
Ситуация: квартира приобретена в 2024 году за 3 млн ₽, продаётся в 2025 году за 5 млн ₽. Кадастровая стоимость 6 млн ₽.
- 0,7 × 6 000 000 = 4 200 000 ₽ — база не может быть ниже.
- Берём цену продажи 5 000 000 ₽, так как она выше.
- Вычитаем расходы 3 000 000 ₽ → 2 000 000 ₽ налогооблагаемая база.
- НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.
Ставки НДФЛ в 2025–2026 гг.
| Доход за год | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ включительно | 13 % |
| Свыше 2,4 млн ₽ | 15 % (только на превышение) |
Пошаговая инструкция по уплате
Шаг 1. Соберите документы
- Договор купли-продажи + акт приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРН (сведения о переходе права).
- Подтверждение расходов (ДКП, платёжные поручения, чеки, справка банка).
- Паспорт, ИНН.
Шаг 2. Заполните декларацию 3-НДФЛ
- Скачайте программу «Декларация 2025» на сайте ФНС или используйте онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- Укажите доход (лист А) и примените вычет (лист Д2, раздел 1.6).
- Поставьте код дохода 1510 (продажа недвижимости).
- Подпишите ЭЦП (если подаёте онлайн).
Шаг 3. Подайте декларацию
Срок: не позднее 30 апреля 2026 года.
- Онлайн через ЛКФЛ или Госуслуги.
- Лично в ИФНС по месту регистрации (при наличии бумажной формы).
Шаг 4. Уплатите налог
Срок: не позднее 15 июля 2026 года.
- Квитанция формируется автоматически в ЛКФЛ.
- Оплата: банк, Сбербанк-Онлайн, Госуслуги, Тинькофф, Альфа-Клик.
Как заплатить ноль рублей: легальные способы
- Дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет).
- Применить вычет в размере расходов (если покупная цена ≥ цены продажи).
- Использовать льготу для многодетных семей (новое жильё крупнее).
- Продавать доли по отдельным договорам (каждый участник получает вычет 1 млн ₽).
Частые ошибки
- Указывать цену ниже 0,7 × кадастровой стоимости — налог всё равно посчитают по кадастру.
- Не подавать 3-НДФЛ при нулевом налоге — ошибка! Даже если к уплате 0 ₽, декларация обязательна.
- Забывать о льготе для многодетных — проверьте условия до подачи декларации.
Краткий чек-лист для продавца
Проверил срок владения и основание приобретения
Сравнил цену договора и 0,7 × кадастровую стоимость
Выбрал выгодный вычет (1 млн ₽ или расходы)
Собрал пакет документов
Сформировал 3-НДФЛ до
Оплатил НДФЛ до
Если остались вопросы, звоните на горячую линию ФНС: ###-###-#### или задавайте их онлайн через сервис «Обратиться в ФНС России» в личном кабинете.