В соответствии с Жилищным кодексом РФ и подзаконными актами муниципальные образования вправе реализовывать находящиеся в муниципальной собственности жилые помещения на возмездной основе․ Целью такой реализации является пополнение местного бюджета и обновление жилищного фонда․ Ниже приведён пошаговый порядок, типовые документы и актуальные разъяснения на 2026 год․

Категории жилых помещений, подлежащих реализации

• Свободные квартиры, не занятые по договорам социального найма или безвозмездного пользования;
• Квартиры, изъятые из неэффективного использования;
• Жильё, избыточное для обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• Помещения, подлежащие демонтажу или реконструкции, но годные для самостоятельной продажи․

Подготовительный этап

Принятие решения о реализации

Решение принимает муниципальный орган местного самоуправления (как правило, администрация района или городская дума)․ Решение должно содержать:

1. Адрес, кадастровый номер, общую площадь и количество комнат;
2. Начальную цену (определяется независимым оценщиком не ранее 6 месяцев до даты торгов);
3. Форму реализации (аукцион, конкурс, публичное предложение);
4. Требования к участникам (например, отсутствие долгов по ЖКХ у будущего покупателя)․

Независимая оценка и техническая инвентаризация

В 2026 году обязательно предоставление двух отчётов:

• Отчёт о рыночной стоимости (оценщик, внесённый в реестр Минэкономразвития);
• Технический паспорт БТИ с актуальными планами и обмерочными чертежами․

Проведение торгов

Формы торгов

Подача заявок и задатка

Участник перечисляет задаток 5–10 % от начальной цены на спец․ счёт организатора․ Если торги не состоялись по причине подачи единственной заявки, с этим участником всё ещё могут заключить договор, но по цене, не ниже начальной (письмо Минэкономразвития № 4789-ДМ/2/2-03-20 от г․)․

1. Подведение итогов не позднее 3 рабочих дней;
2. Публикация протокола на официальном сайте муниципалитета;

Оформление сделки

Договор купли-продажи

Соглашение подписывается между:

• Продавцом – муниципалитет (уполномоченный орган местного самоуправления);
• Покупателем – победитель торгов․

Договор обязательно содержит:

1. Предмет (точный адрес, кадастровый номер, площадь);
2. Цену, порядок и сроки оплаты (единовременно или в рассрочку до 1 года);
3. Обязанность покупателя в течение 60 дней зарегистрировать право собственности в Росреестре․

Передача и регистрация

После полной оплаты:

• Составляется акт приёма-передачи (форма № ОС-1а);
• В течение 7 рабочих дней документы подаются на гос․ регистрацию через МФЦ или электронную подпись (ЕГРН)․
• Госпошлина в 2026 году – 2 000 руб․ для физлиц, 22 000 руб․ для юрлиц․

Особые случаи

Приватизация занятых жилых помещений

Если квартира занята по договору социального найма, прежде чем реализовать её на рынке, граждане должны быть выселены с предоставлением равнозначного жилья (ст․ 89 ЖК РФ) или переселены по программе реновации․

Залоговое имущество

При наличии обременения (ипотека муниципалитета) требуется согласие Фонда жилищного строительства или банка-кредитора․ До снятия обременения квартира не допускается к торгам․

Налоговые и бюджетные последствия

• Доходы от продажи поступают в местный бюджет и расходуются на новое строительство или капремонт фонда;
• Физлица-покупатели уплачивают НДФЛ 13 % при последующей продаже ранее 5 лет владения (исключение – единственное жильё);
• Юрлица – налог на прибыль или УСН в зависимости от режима․

Контроль и ответственность

• Прокуратура и Счётная палата проводят ежегодные проверки целевого использования вырученных средств;
• За неподписание договора в установленный срок администрация уплачивает неустойку покупателю 0,1 % цены за каждый день просрочки;
• За сокрытие долгов или аварийного состояния помещения договор может быть расторгнут через суд․

1. Убедитесь, что квартира свободна от проживающих и зарегистрированных лиц;
2. Проверьте ЕГРН на наличие обременений;
3. Требуйте у администрации полный комплект документов: решение о продаже, отчёт об оценке, план БТИ, энергетический паспорт (с 2026 г․ обязателен для квартир > 150 м²);
4. Внимательно читайте условия аукциона: сроки внесения задатка, форма платежей, штрафы за отказ;
5. Сразу после регистрации собственности подайте заявление на налоговый вычет 1 млн руб․ при удержании НДФЛ при последующей продаже․

С 2026 года вводится электронная площадка «Мунисалон» (пилот в Санкт-Петербурге и Москве), где все этапы, от публикации извещения до регистрации права — проходят в «одно окно»․ Следите за обновлениями на сайте вашей администрации и torgi․gov;ru․

Статья подготовлена по состоянию на 20 апреля 2026 г․ За консультацией обращайтесь в местное управление жилищной политики или юридическую службу МФЦ вашего региона․