04 апреля 2026 года‚ 04:27 по московскому времени
Общая картина: почему важен правильный расчёт
Покупка квартиры — это всегда сделка на крупную сумму. Даже если объект стоит «всего» 3–5 млн рублей‚ для большинства семей это накопления за десятилетия. Главный вопрос‚ который волнует и покупателя‚ и продавца: в какой момент деньги переходят от одного участника к другому и как гарантировать‚ что обе стороны получат то‚ что им положено?
Какими способами можно расплатиться
Безналичные расчёты — новый стандарт 2026 года
С 1 марта 2026 года в силу вступил Федеральный закон № 42-ФЗ‚ который запретил расчёты наличными при покупке жилья дороже 1 миллиона рублей. Это означает:
- Деньги перечисляются только через банковские счета.
- Договор должен содержать реквизиты обеих сторон: расчётный счёт покупателя и счёт продавца (или номер специального эскроу-счёта).
- При нарушении требования сделка может быть признана недействительной судом.
Эскроу-счёт: самый безопасный вариант
Суть:
- Покупатель перечисляет деньги на закрытый эскроу-счёт в банке.
- Банк блокирует средства до момента регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- После того как квартира официально переходит к покупателю‚ банк разблокирует деньги и переводит их продавцу.
Плюсы:
- Никаких «конвертов» и риска «обнала».
- Если сделка сорвётся по вине продавца‚ деньги возвращаются покупателю в полном объёме.
Аккредитив и банковская ячейка — альтернатива
Аккредитив похож на эскроу‚ но используется реже: банк выступает гарантом того‚ что средства будут списаны только после предъявления документов о регистрации права.
Банковская ячейка подходит‚ когда стороны доверяют друг другу. Деньги кладут в ячейку‚ ключ от которой получает покупатель после подписи передаточного акта. Минус: если продавец откажется регистрировать сделку‚ придётся идти в суд.
Поэтапный план расчётов
Шаг 1. Подписание предварительного договора (ДДУ или предварительный ДКП)
- Фиксируется сумма‚ сроки и способ расчёта.
- Размер задатка или аванса рекомендуется не превышать 5–10 % от стоимости квартиры.
Шаг 2. Открытие эскроу-счёта
- Стороны выбирают банк из перечня Банка России.
- Подписывается трёхстороннее соглашение: покупатель — продавец — банк.
- Покупатель перечисляет 100 % стоимости или согласованный аванс.
Шаг 3. Подготовка пакета документов
Каждый участник предоставляет:
- Покупатель: паспорт РФ‚ СНИЛС‚ ИНН‚ справка о доходах (если ипотека)‚ выписка из ЕГРН на объект.
- Продавец: паспорт‚ правоустанавливающие документы‚ выписка из ЕГРН‚ отсутствие долгов по ЖКХ‚ нотариальное согласие супруга/супруги.
Шаг 4. Подписание основного договора купли-продажи и подача в Росреестр
После подписания договора:
- Документы подаются в МФЦ или через электронную подпись на портале gosuslugi.ru.
- Срок регистрации — 5–7 рабочих дней.
Шаг 5. Подтверждение регистрации и перевод денег
Как только Росреестр подтверждает переход права‚ банк в течение 1 рабочего дня переводит деньги на счёт продавца. Счёт эскроу закрывается.
Особенности при покупке за рубежом или у нерезидентов
Важно! С 2024 года усилился контроль за сделками с недвижимостью в странах‚ признанных «недружественными». Если объект находится в такой стране‚ покупка может быть признана незаконной и впоследствии оспорена в суде. Все расчёты в этом случае должны проходить только через российские банки по специальному разрешению Банка России.
Чек-лист безопасности для покупателя
- Проверьте продавца и квартиру через Реестр недвижимости и ФНС (налоговая).
- Никогда не передавайте деньги «в руки» — только безналично или через эскроу.
- Убедитесь‚ что в договоре есть пункт о неустойке за просрочку регистрации.
- Храните все чеки‚ квитанции и выписки — они понадобятся при получении налогового вычета.
ИТОГО: три золотых правила
- Только безнал: любые суммы свыше 1 млн ₽ должны проходить через банк.
- Эскроу — ваш лучший друг: минимизирует риски и даёт юридические гарантии.
- Проверяйте документы дважды: потратив час на детальную проверку‚ вы сэкономите месяцы судебных разбирательств.
Всегда консультируйтесь с квалифицированным риелтором или юристом по недвижимости: законодательство меняется‚ а профессионал поможет учесть последние корректировки.