Что такое техническая инвентаризация?
Техническая инвентаризация — это комплексное обследование объекта недвижимости, включающее:
- снятие геометрических и конструктивных параметров здания, помещений, инженерных систем;
- определение площадей, объёмов, количества комнат и вспомогальных помещений;
- оценку технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
- внесение изменений в технический паспорт и кадастровый учёт.
Результатом становится обновлённый технический паспорт (форма 1-ТП) и, при необходимости, акт ввода в эксплуатацию или заключение о соответствии (ФСБУ 28/2023).
Кто проводит инвентаризацию в 2026 году?
С функции технической инвентаризации переданы из Росреестра к Росжилкомплексу и аккредитованным региональным центрам технического учёта (ПП РФ № 1604). Исполнителями могут быть:
- Центры технического учёта (ЦТУ), созданные при органах местного самоуправления;
- Аттестованные кадастровые инженеры, внесённые в реестр Минстроя России;
- Специализированные лицензированные организации, имеющие допуск СРО к работам по инвентаризации.
Важно: заказчик обязан заключать договор в Единой информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ЕИС ЖКХ) через портал goszakupki.ru.
Пошаговый порядок проведения
Шаг 1. Подготовка исходных данных
Заказчик формирует пакет документов:
- копия ЕГРН/выписка из ЕГРН;
- действующий технический паспорт (если имеется);
- проектная и исполнительная документация;
- ситуационный план (М 1:2000);
- договор аренды или свидетельство о собственности.
Шаг 2. Заявка и заключение договора
Через ЕИС ЖКХ подаётся заявка формы ТИ-1. В течение 5 рабочих дней ЦТУ утверждает график работ и направляет заказчику проект договора. Договор подписывается в электронной подписью (ЭЦП).
Шаг 3. Проведение полевых работ
Инженер-инвентаризатор:
- осуществляет выезд на объект;
- производит геодезическую съёмку при помощи тахеометра/лазерного сканера;
- фиксирует дефектный акт при наличии повреждений конструкций;
- снимает панорамные фотографии для цифрового двойника (обязательно с 2026 г.).
Шаг 4. Камеральная обработка
Данные загружаются в ГИС «Техучёт». Формируются:
- технический план объекта недвижимости (XML-файл для Росреестра);
- опись инженерных систем (форма ИС-15);
- 3D-модель здания в формате IFC4.
Шаг 5. Приёмка и внесение в реестр
В течение 10 рабочих дней:
- Заказчик подписывает акт приёмки работ (форма ТИ-6);
- ЦТУ передаёт данные в Росжилкомплекс;
- Автоматически формируется обновлённый технический паспорт и направляется в ЕГРН;
Новые требования 2024–2026 годов
| Новшество | Суть | Дата вступления |
|---|---|---|
| ФСБУ 28/2023 | Обязательное отражение инвентаризационных разниц в бухгалтерской отчётности | |
| 3D-моделирование | Все объекты площадью > 2 000 м² должны иметь цифровой двойник | |
| Электронный акт ТИ-6 | Отмена бумажного акта, подписание только через ЭЦП | |
| Интеграция с ГИС ЖКХ | Автоматический расчёт капремонтов по данным инвентаризации |
Какие риски нужно учесть
- Административный штраф от 30 000 до 50 000 руб; за отсутствие актуального технического паспорта (ст. 7.21.1 КоАП РФ);
- Кадастровые споры из-за расхождений данных между ЕГРН и реальными параметрами объекта;
- Блокировка сделок при продаже/аренде, если технический паспорт просрочен > 3 лет;
- Изменения налоговой базы в сторону увеличения при росте площади/объёма.
Чек-лист для заказчика
- Убедитесь, что технический паспорт не старше 5 лет.
- Проверьте актуальность кадастрового инженера в реестре Минстроя.
- Подготовьте ЭЦП для подписания договора и актов.
- Согласуйте доступ к объекту с арендаторами/жильцами заранее.
- После завершения загрузите итоговый отчёт в ГИС ЖКХ и проверьте корректность данных.
Техническая инвентаризация 2026 года — это не просто «пересчитать метры», а цифровизация всего жизненного цикла объекта недвижимости. Своевременное обновление данных позволяет избежать штрафов, ускоряет сделки с недвижимостью и формирует основу для точного планирования капитального ремонта. Придерживайтесь предложенного алгоритма и не забывайте отражать инвентаризационные разницы в бухгалтерской отчётности согласно ФСБУ 28/2023.
Контакты для консультаций:
Центр технического учёта Москвы: +7 (495) -23-45-67
Горячая линия Росжилкомплекса: ###-###-####