Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.

Оглавление

1. Пошаговая инструкция продажи
2. Налог на доходы физлиц (НДФЛ): новые сроки владения
3. Документы для сделки
4. Особенности разделённого участка
5. Распространённые ошибки и советы

12 декабря 2025 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который внёс ключевые коррективы в порядок продажи земельных участков. Самые важные нововведения:

• Срок владения, дающий право на освобождение от НДФЛ, теперь может быть скорректирован при разделении участка.
• Разделённый участок не «теряет» историю владения, если после раздела образуется не более двух частей и земля предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Федеральный закон № 487-ФЗ теперь прямо регулирует любые сделки с землёй, включая долевое участие и переуступку прав.

Пошаговая инструкция продажи участка

1. Подготовка документов
   • Выписка из ЕГРН не старше 5 дней.
   • Кадастровый паспорт и межевой план (если проводилось межевание).
   • Справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.
2. Оценка стоимости
   • Можно воспользоваться кадастровой стоимостью или заказать независимую оценку.
3. Размещение объявления и поиск покупателя
4. Предварительный договор (опционально)
   • Вносится задаток или аванс, прописываются существенные условия (цена, сроки, порядок передачи).
5. Оформление основного договора купли-продажи
   • Типовая форма нотариуса или договор в простой письменной форме (если участок не обременён).
6. Регистрация перехода права в Росреестре
   • Срок регистрации: 7 рабочих дней при подаче через МФЦ или онлайн.
7. Передача участка покупателю
   • Составляется акт приёма-передачи, фиксирующий состояние коммуникаций и границ.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ): новые сроки владения

С 1 марта 2025 года применяется обновлённый подход к расчёту льготного периода владения:

Важно! Если вы продаёте участок раньше льготного срока, НДФЛ составит 13 % от прибыли (разница между ценой продажи и документальными расходами на покупку);

Документы для сделки

• Основные:
  • Паспорт(а) собственника(ов).
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт.
• Дополнительные при необходимости:
  • Согласие супруга/супруги (нотариально заверенное).
  • Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, если продавец — ИП или юрлицо.
  • Разрешение органов опеки, если в собственности доля несовершеннолетнего.

Особенности разделённого участка

С 12 декабря 2025 года внесены изменения в порядок продажи недвижимого имущества, расположенного на принудительно разделённых участках. Ключевые моменты:

• Не прерывается срок владения, если:
  • Первоначальный участок был для ИЖС.
  • После раздела образовалось ровно две новые части.
• Прерывается срок в остальных случаях, что ведёт к возможной потере льготы по НДФЛ.
• Новые кадастровые номера получают каждая часть, но история правообладания «переносится» в ЕГРН автоматически.

Распространённые ошибки и советы

• Ошибка: Продавать участок, пока не погашены налоги или коммунальные долги.
  
  Совет: Закажите справку в ФНС и управляющей компании заранее.
• Ошибка: Игнорировать межевание при разделении участка.
  
  Совет: Проведите межевание, чтобы избежать споров о границах и регистрационных отказов.
• Ошибка: Подписывать договор без нотариуса при наличии обременений (ипотека, аренда).
  
  Совет: Всегда проверяйте ЕГРН на предмет обременений.
• Ошибка: Забывать о согласии супруга(и).
  
  Совет: При совместном имуществе согласие оформляется нотариально и прилагается к сделке.

Краткий чек-лист перед сделкой

• ☐ Выписка из ЕГРН свежая
• ☐ Нет долгов по налогам, коммуналке, кредитам
• ☐ Кадастровый паспорт и межевой план актуальны
• ☐ Согласие супруга/опеки получено
• ☐ Цена и условия зафиксированы в договоре

Если у вас остались вопросы по конкретному участку — лучше получить индивидуальную консультацию у кадастрового инженера или юриста по недвижимости. Удачной сделки!