Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Что такое «вид разрешённого использования» (ВРИ)
Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — это официальная характеристика‚ закрепляющая допустимые способы и цели использования земли. Именно ВРИ определяет:
- какие объекты можно строить и эксплуатировать;
- какие виды деятельности разрешены (жилищное‚ сельхоз‚ торговое‚ промышленное и др.);
- какие ограничения и обременения действуют на участок.
Где закреплен порядок определения ВРИ для «новых» земельных участков
С 01 марта 2026 года вступила в силу глава I.1 Земельного кодекса РФ‚ введённая Федеральным законом № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года. Пункты 1–6 главы регламентируют:
- Порядок образования участков.
- Правила присвоения кадастрового номера.
- Механизм определения видов разрешённого использования для образуемых участков.
Этапы определения ВРИ для образуемого участка
Проверка наличия правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
Первым делом необходимо установить‚ утверждены ли для конкретной территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или градостроительный регламент:
- Если ПЗЗ утверждены‚ ВРИ берётся напрямую из таблицы видов разрешённого использования‚ указанной в документе.
- Если ПЗЗ отсутствуют‚ применяется постановление органа местного самоуправления‚ принятое в соответствии с требованиями ЗК РФ.
Определение территориальной зоны
Все земли по действующему классификатору поделены на территориальные зоны (ст. 7 ЗК РФ):
- жилой;
- общественно-деловой;
- производственный;
- инженерно-транспортной инфраструктуры;
- рекреационный;
- сельскохозяйственный;
- и другие.
В пределах каждой зоны установлены основные и условно разрешённые виды использования.
Выбор основного или условно разрешённого вида
Разрешение может быть:
- Основное ВРИ, применяется автоматически при формировании участка; никаких дополнительных процедур не требуется.
- Условно разрешённое ВРИ, требует отдельного разрешения органа местного самоуправления (ст. 39.27 ГрК РФ). Процедура включает:
- подготовку технического заключения о соответствии;
- публичные слушания (при необходимости);
- принятие муниципальным советом положительного решения.
Присвоение ВРИ в ЕГРН
После образования участка и присвоения ему кадастрового номера Государственный кадастровый инженер вносит в ЕГРН:
- координаты границ;
- площадь;
- вид разрешённого использования (основной либо изменённый на условно разрешённый).
Особенности до 01 марта 2026 года
Для земельных участков‚ образованных до ‚ действуют ранее установленные ВРИ. Пересмотр возможен только в добровольном порядке по инициативе собственника через ту же процедуру изменения ВРИ.
Как изменить ВРИ после образования участка
- Получить выписку ЕГРН и ПЗЗ (или убедиться в их отсутствии).
- Разработать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
- Если требуется условно разрешённый ВРИ — подать заявление в администрацию муниципалитета.
- Согласовать проект в органах МСУ.
- Получить положительное решение → внести изменения в ЕГРН.
Пошаговая чек-лист для собственника/застройщика
- ☐ Уточнить‚ утверждены ли ПЗЗ для участка.
- ☐ Определить зону и основной ВРИ.
- ☐ Оценить необходимость условно разрешённого ВРИ.
- ☐ Собрать пакет документов (кадастровый паспорт‚ ГПЗУ‚ тех-заключение).
- ☐ Подать заявление в комиссию МСУ.
- ☐ Получить разрешение → подать на регистрацию в Росреестр.
Ответственность за несоответствие фактического использования ВРИ
Если фактическое использование не соответствует ВРИ‚ органы Росреестра и прокуратуры могут:
- выписать предписание об устранении нарушений;
- подать в суд о запрете деятельности;
- расторгнуть договор аренды (для муниципальных земель).
Где искать помощь и образцы документов
- Официальный сайт Росреестра
- Раздел «Публичная кадастровая карта» → встроенный инструмент проверки ВРИ
- МФЦ «Мои документы» → оформление ГПЗУ и заявлений
- ГАС «Госуслуги» → электронная подача документов
Важно: с 01 марта 2026 года вводятся упрощённые цифровые процедуры подачи заявлений на изменение ВРИ через Госуслуги. Следите за обновлениями на сайтах Росреестра и вашей администрации.