Актуально на 19 апреля 2026 г.

Понятие и правовое регулирование

Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при:

• разделе существующих участков;
• объединении нескольких смежных участков;
• перераспределении земель;
• выделении из земель государственной или муниципальной собственности.

Все процедуры регулируются главой 1.1 ЗК РФ и муниципальными правовыми актами.

Основные способы формирования

Раздел и объединение

При разделе один участок прекращает существование, образуя несколько новых.
При объединении наоборот — несколько участков образуют один новый, а старые аннулируются.

Выдел из государственных/муниципальных земель

Ст. 11.3 ЗК РФ устанавливает, что такое образование допускается:

1. по утверждённой схеме расположения на кадастровом плане;
2. при отсутствии проекта межевания территории;
3. с учётом ограничений и сервитутов, установленных федеральными законами.

Формирование участков под многоквартирные дома

В городах (например, в Санкт-Петербурге) участки под МКД формируются исключительно по проекту межевания, утверждённому органом местного самоуправления (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, п. 2 ст. 6 ФЗ-191).
Проект межевания должен учитывать:

• элементы планировочной структуры;
• существующую застройку;
• публичные сервитуты и охранные зоны.

Алгоритм действий заявителя

Шаг 1. Подготовка документов

• кадастровый план территории;
• схема расположения участка (или проект межевания);
• выписка ЕГРН, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц.

Шаг 2. Обращение в орган местного самоуправления

Заявление подаётся в администрацию муниципального района или городского округа. Форма и перечень документов определяются муниципальным регламентом (например, Решение Думы г. Ирбит № 74).

Шаг 3. Проведение кадастровых работ

Заказ кадастровому инженеру межевого плана с привязкой к координатной системе МСК или СК-95.

Шаг 4. Государственный кадастровый учёт

Межевой план направляется в Росреестр через МФЦ или электронную подпись. После присвоения кадастрового номера участок считается сформированным.

Особенности формирования в застройке

При формировании в существующей застройке (ст. 16 ЗК РФ):

1. Необходимо решение Совета муниципального образования.
2. Участки должны быть свободны от прав третьих лиц.
3. Учитываются обременения и сервитуты.

Новые правила с 1 марта 2026 г.

Согласно ФЗ № 487-ФЗ от , в кадастровом учёте вводится:

• новая глава «Виды разрешённого использования»;
• упрощённый порядок перераспределения участков для предпринимателей;
• электронные аукционы через ЕИС без предварительного предоставления участков.

Практические советы

Проверьте градостроительный план

Убедитесь, что территория относится к разрешённому виду использования (ВРИ). При несоответствии подайте заявление на изменение ВРИ до 1 марта 2026 г. (действует переходный период).

Учтите сроки

Ответственность за нарушения

Несоблюдение установленного порядка влечёт:

• отказ в кадастровом учёте;
• административный штраф по ст. 7.1 КоАП РФ до 50 000 ₽;
• возможное признание сделок недействительными в суде.

Формирование земельного участка — это многоэтапный процесс, требующий точного соблюдения земельного, градостроительного и кадастрового законодательства. С 2026 года упрощённые процедуры и цифровые сервисы (Госуслуги, ЕИС) существенно сократят сроки, но повысят требования к качеству исходных данных.

Полезные ресурсы:

• Росреестр
• Госуслуги Московской области (пример муниципального портала)
• Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)