Перепланировка (переустройство) — это любые изменения в планировке жилого помещения, которые влияют на несущие конструкции, размеры помещений, расположение дверных и оконных проёмов, а также на инженерные сети. С 1 апреля 2024 года в России вступил в силу новый закон, уточняющий понятие «перепланировка» и упрощающий процедуру её узаконивания. Ниже представлена полная пошаговая инструкция для собственников, которые планируют изменить план квартиры в Москве (аналогично порядок схож в большинстве регионов РФ).

Оценка необходимости согласования

Перед тем как начинать любые строительные работы, определите, относится ли ваш проект к перепланировке или к обычному ремонту без согласования. По правилам ЖК РФ (ст. 26) к перепланировке относятся:

• Увеличение или уменьшение площади помещений;
• Создание/ликвидация дверных и оконных проёмов;
• Перенос несущих стен, колонн, перекрытий;
• Устройство новых санитарных узлов, кухонь, гардеробных, объединение помещений;
• Изменение назначения помещения (жилая ↔ нежилая).

Если планируются лишь косметические работы (покраска, замена напольных покрытий, установка встроенной мебели без изменения стен), согласование не требуется.

Сбор исходных документов

Для подачи заявления в органы надзора понадобится комплект документов. Их следует собрать заранее, чтобы избежать задержек.

1. Технический паспорт (техпаспорт) квартиры – выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если у вас его нет, подайте запрос в БТИ с указанием кадастрового номера.
2. Копия свидетельства о праве собственности (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
3. Согласие совладельцев (если квартира находится в совместной собственности) – протокол собрания ТСЖ/домового собрания.
4. Паспорт собственника (для подписи заявления).
5. Если квартира в ипотеке – согласие банка (обычно требуется справка о том, что банк не возражает против перепланировки).

Получение технического заключения от БТИ

В некоторых случаях (особенно при укрупнении площади) требуется техническое заключение о возможности проведения перепланировки. Его готовит специалист БТИ после осмотра помещения.

Разработка проекта перепланировки

Проект обязателен для всех видов перепланировки, кроме небольших «перепланировок без изменения несущих конструкций», которые допускаются в упрощённом порядке.

• Автор проекта – лицензированный архитектор или инженер‑строитель (категория «проектирование жилых помещений»).
• В проекте должны быть:
  • План помещения с указанием новых и удалённых стен, проёмов;
  • Схемы электросети, водоснабжения, канализации (если они затронуты);
  • Расчёт нагрузок на несущие конструкции (если меняются несущие элементы);
  • Технические характеристики используемых материалов.
• Стоимость проекта в Москве в 2026 г. обычно составляет от 5 000 до 30 000 руб. в зависимости от сложности.

Подача заявления в Мосжилинспекцию (или в соответствующий орган в вашем регионе)

Существует два основных пути согласования:

Порядок с предварительным согласованием (для большинства перепланировок)

1. Заполнить заявление о согласовании перепланировки. Форму можно скачать на портале госуслуг gosuslugi.ru или в личном кабинете Мосжилинспекции.
2. Приложить к заявлению:
   • Техпаспорт;
   • Копию правоустанавливающего документа;
   • Проект перепланировки;
   • Техническое заключение БТИ (если требуется);
   • Согласие совладельцев/ТСЖ;
   • Согласие банка (при ипотеке).
3. Оплатить государственную пошлину. В 2026 г. размер пошлины за согласование перепланировки составляет 2 000 руб. (при упрощённом порядке – 1 000 руб.).
4. Подать заявление лично в отделение Мосжилинспекции или через портал госуслуг.
5. Ожидание решения – обычно 30 рабочих дней, но в случае необходимости дополнительных экспертиз срок может быть продлён до 60 дней.

Упрощённый порядок (перепланировка без изменения несущих конструкций и без увеличения площади)

Если проект не затрагивает несущие стены и площадь не меняется, можно воспользоваться упрощённым порядком:

1. Подготовить «упрощённое» заявление (форма 1‑ПП).
2. Приложить лишь техпаспорт, копию правоустанавливающего документа и схему изменений (без расчётов нагрузок).
3. Оплатить пошлину 1 000 руб.
4. Получить разрешение в течение 10‑15 рабочих дней.

Выполнение работ

После получения разрешения можно приступать к строительным работам. Важно соблюдать следующие правила:

• Работы должны вести квалифицированные специалисты (строительные бригады, электрики, сантехники) с обязательным соблюдением строительных норм (СНиП, ГОСТ).
• Если в проекте указаны документированные ограничения по шуму и времени работ (обычно 8‑00–20‑00 в будние дни), их необходимо соблюдать.
• Все изменения фиксируются в журнале, который подпишут руководитель бригады и собственник.
• Не удаляйте и не меняйте инженерные сети без согласования с соответствующими службами (Мосэнерго, Мосвода).

Приёмка завершённой перепланировки

После окончания работ необходимо пройти приёмку в два этапа:

Приёмка в Мосжилинспекции (приёмочная комиссия)

1. Заявление о проведении приёмочной комиссии (форма «Заявление о приемке»).
2. Приложить копии всех полученных разрешений и акты выполненных работ.
3. Комиссия (представитель Мосжилинспекции + эксперт‑строитель) выезжает на объект, сверяет выполненные работы с проектом и разрешением.
4. Подписание акта о завершённой перепланировке. При наличии нарушений акт выдается с замечаниями – их необходимо устранить и пройти повторную приёмку.

Регистрация изменений в БТИ

После подписания акта необходимо обратиться в БТИ для обновления техпаспорта:

1. Подать в БТИ пакет документов:
   • Акт о завершённой перепланировке;
   • Копию разрешения и проекта;
   • Техпаспорт до и после;
   • Квитанцию об оплате (если применимо).
2. БТИ в течение 10 рабочих дней вносит изменения в технический паспорт и выдаёт новый техпаспорт (или выписку с пометкой «перепланировка выполнена»).

Возможные штрафы и последствия незаконной перепланировки

Если перепланировка проведена без согласования, возможны следующие санкции (по состоянию на 2026 год):

• Штраф за нарушение жилищного законодательства – от 30 000 до 300 000 руб. (в зависимости от тяжести нарушения).
• Обязательство восстановить помещение в первоначальное состояние за счёт собственника.
• Возможность отказа в продаже/ипотечном кредитовании до узаконивания.
• Судебные разбирательства, если нарушения затронут несущие конструкции и создали угрозу безопасности.

Для снижения риска рекомендуется сразу оформить все необходимые согласования.

Примерный бюджет перепланировки (2026 г.)

Чек‑лист «Что проверить перед началом перепланировки»

• Определил(а) ли я, что именно считается перепланировкой?
• Есть ли у меня актуальный техпаспорт?
• Собрал(а) все необходимые документы (право собственности, согласия совладельцев, банк, ТСЖ)?
• Заказал(а) проект у лицензированного архитектора?
• Провёл(а) предварительную оценку стоимости и сроков?
• Оплатил(а) государственную пошлину и получил(а) разрешение?
• Нанял(а) квалифицированных подрядчиков?
• Готов(а) к приёмке и регистрации изменений в БТИ?

Полезные ссылки

• Портал государственных услуг РФ – формы заявлений, оплата пошлин.
• Бюро технической инвентаризации Москвы – запрос техпаспорта.
• Мосжилинспекция – порядок согласования, контакты отделений.
• КонсультантПлюс – актуальный текст Жилищного кодекса РФ.

Перепланировка квартиры – процесс, требующий тщательной подготовки, соблюдения законодательных требований и взаимодействия с несколькими государственными органами. При правильном подходе весь порядок действий от получения техпаспорта до регистрации изменений в БТИ может занять от 2 до 4 месяцев и обойдётся в среднем в 200 000–500 000 руб. Важно помнить, что любые отклонения от утверждённого проекта могут привести к штрафам и необходимости восстановления помещения.

Следуя представленной выше инструкции, вы сможете безопасно и законно изменить планировку своей квартиры, повысив её комфорт и рыночную стоимость.