Что такое «единственное жильё» с юридической точки зрения?
Единственное жильё — это квартира, комната, дом или иной объект недвижимости, который:
- находится в собственности гражданина (или членов его семьи);
- является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;
- не используется для извлечения прибыли (не сдаётся, не используеться под коммерцию);
- официально зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Почему статус «единственного» важен?
- Защита от взыскания. С 2015 года по федеральному закону № 218-ФЗ единственное жильё, как правило, нельзя продать на торгах при долгах собственника. Исключения составляют ипотечные квартиры и долги по налогам/жкх свыше 500 000 руб.
- Мошенничество. 19 апреля 2026 года депутаты Сергей Миронов и Яна Лантратова предложили усилить механизм защиты: теперь любые сделки с единственным жильём могут проходить через специальную нотариальную проверку, чтобы исключить поддельные доверенности и «двойные продажи».
- Налоговые льготы. При продаже единственного жилья, владевшего более 3 лет, освобождается от НДФЛ.
Как подтвердить статус единственного жилья?
Необходимы следующие документы:
- Выписка из ЕГРН (форма Росреестра № 1).
- Справка о составе семьи (ФМС или МФЦ).
- Отсутствие записей о других объектах недвижимости в личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
Пример из судебной практики
В 2025 году московский суд отменил арест квартиры пенсионерки Н. после того, как стало ясно, что это её единственное жильё, а долг по коммуналке составлял всего 42 000 руб. Суд сослался на ст. 446 ГПК РФ, защищающую право на жилище.
Какие риски остаются?
- Ипотека. Квартира в залоге банка не считается «единственной» в юридическом смысле до полного погашения кредита.
- Доли. Если у собственника есть доля в другом объекте, даже 1/100, статус «единственного» утрачивается.
- Наследство. Полученная в наследство квартира может лишить статуса прежнюю единственную, если не была продана в течение 90 дней после регистрации права.
Что изменится в 2026 году?
Если законопроект Миронова и Лантратовой будет принят:
- Все сделки с единственным жильём пройдут обязательный нотариальный контроль.
- Банки и риелторы обязаны будут проверять статус через ЕГРН в течение 1 дня.
- Введут штрафы до 1 млн руб. за скрытие информации о наличии другого жилья у продавца.
Полезные ссылки
- Статья 446 ГПК РФ
- Официальный сайт Росреестра
- Проект закона о защите от мошенничества