Собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) часто уверен, что ему «принадлежит» весь объем здания: от подвала до крыши. Однако это заблуждение чревато спорами, штрафами и даже судебными разбирательствами. Разберёмся, какие именно помещения не входят в общую площадь дома, кто за них отвечает и как их правильно использовать.
Что понимают под «общей площадью дома»
В официальных документах используются два параллельных, но разных термина:
- Общая площадь всех помещений МКД – сумма площадей всех жилых и нежилых помещений, зарегистрированных в ЕГРН как самостоятельные объекты.
- Общее имущество собственников (ОИ) – совокупность помещений и конструктивных элементов, не являющихся частями отдельных квартир/офисов и предназначенных для обслуживания всего дома (ст. 36 ЖК РФ, ПП РФ № 491).
Важно: в «общую площадь дома» не входят ни элементы общего имущества, ни технические зоны, не оформленные как самостоятельные объекты недвижимости.
Помещения, которые точно не входят в общую площадь МКД
Помещения общего имущества (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП 491)
- Лестничные клетки, межквартирные площадки, маршы и лестничные шахты;
- Лифты, лифтовые шахты и машинные помещения;
- Коридоры, холлы, тамбуры, колясочные;
- Чердаки и технические этажи без статуса помещения;
- Подвалы, в которых проходят инженерные сети общедомового назначения;
- Инженерные коммуникации, встроенные в стены и перекрытия.
Эти зоны не учитываются при расчёте общей площади дома, но обслуживаются за счёт общедомовых средств.
Технические зоны без кадастрового номера
- Вентиляционные и дымоходные каналы внутри стен;
- Технические закладные коробки под электрощитовое оборудование;
- Ниши под системы отопления и водоснабжения, если они не оформлены как «помещения».
Балконы, лоджии, террасы квартир/офисов
Согласно Приказу Росреестра № П/0393 от , балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого или нежилого помещения, а следовательно, вообще не участвуют в расчёте общей площади здания.
Участок земли под домом
Земельный участок, на котором расположен МКД, с 2021 г. автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Однако площадь этого участка не прибавляется к площади самого здания.
Частые спорные ситуации
Встроенные нежилые помещения (магазины, салоны)
Если в ЕГРН зарегистрирован магазин на 1-м этаже с отдельным кадастровым номером, он включается в общую площадь дома, но не входит в общее имущество. За ним закреплён отдельный собственник, который платит налог и коммуналку самостоятельно.
Подвал, оформленный под склад
Если подвал:
- имеет кадастровый номер и право собственности, он включается в общую площадь здания;
- не оформлен – подвал считается общим имуществом, в общую площадь НЕ входит, но расходы на содержание распределяются на всех.
Чердак, который захватил верхний этаж
До 2017 г. многие чердаки «перестраивались» в мансарды. Если:
- есть разрешение на ввод, кадастровый паспорт – площадь мансарды входит в общую площадь дома;
- перепланировка самовольная – чердак остаётся общим имуществом, в общую площадь не входит, захватчика могут обязать вернуть всё в первоначальное состояние.
Практический чек-лист для собственника
- Смотрите ЕГРН. Если у помещения есть кадастровый номер, оно входит в общую площадь здания.
- Изучайте ПП 491. Всё, что служит более чем одному помещению и не оформлено самостоятельно – общее имущество, в общую площадь не входит.
- Проверяйте техпаспорт БТИ. В графе «Площадь здания» указана именно сумма площадей всех зарегистрированных помещений.
- Не путайте ОДН и общую площадь. Плата за ОДН (общедомовые нужды) распределяется пропорционально площади вашей квартиры, а не всего дома.
Краткий ответ на главный вопрос
В общую площадь многоквартирного дома не входят:
- все помещения общего имущества (лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы без кадастрового номера);
- балконы и лоджии квартир/офисов;
- технические ниши и инженерные шахты, не оформленные как объекты недвижимости;
- земельный участок под домом.
Именно поэтому в квитанции ЖКХ сумма «площадь дома» редко совпадает с цифрами из техпаспорта БТИ. Понимание этой разницы поможет избежать лишних платежей и конфликтов с соседями.