Важное уточнение на 19 апреля 2026 года: с 01 января 2021 г. в Налоговый кодекс РФ внесены ключевые изменения, которые касаются всех новых квартир. Ниже, подробный алгоритм, как не ошибиться и не остаться должен перед налоговой.

Какой срок «владения» избавит от налога 13 %?

Если квартира получена по ДДУ (договор долевого участия)

• Отсчёт начинается не с даты подписания акта приёма-передачи, а с момента полной оплаты доли и полной регистрации права собственности в ЕГРН (ч. 3 ст. 217.1 НК РФ).
• Минимальный «налоговый» срок — 3 года. Квартиру можно продавать без НДФЛ уже в 2029 году.

Если квартира досталась по наследству, дарению от близкого родственника или приватизация

• Срок также 3 года (ст. 217.1 ч. 3 пп. 1-4 НК РФ).
• Отсчёт идёт от даты вступления в наследство (даты смерти наследодателя) или регистрации права при приватизации.

Если квартира куплена после по обычному договору купли-продажи

• Срок 5 лет (ч. 4 ст. 217.1 НК РФ).
• Без налога продавать можно не раньше 2031 года.

Исключение: если квартира является единственным жильём на момент продажи, то срок сокращается до 3 лет независимо от даты приобретения (ФЗ-305 от ).

Как не заплатить 13 %, если срок ещё не прошёл

Имущественный вычет при продаже

Можно уменьшить налогооблагаемую базу:

1. На 1 000 000 руб. — фиксированный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
2. Или на сумму фактических расходов на покупку (документы подтверждаются).

Что выгоднее? Сравните:

• Продажа за 7 млн, покупка за 5 млн → налог = (7-5) × 13 % = 260 тыс. руб.
• Продажа за 7 млн, вычет 1 млн → налог = (7-1) × 13 % = 780 тыс. руб.

Налоговый зачёт при покупке новой квартиры

• Если в тот же год купили и продали квартиру, можно зачесть вычет при покупке (260 тыс. при стоимости 2 млн руб.) со схемой «продал-купил».

Когда лучше продавать в 2026 году: календарь выгоды

По данным экспертов Газеты.Ru (апрель 2026):

• Январь-июнь: цены стагнируют, спрос слабый, налоговый риск высокий (многие ещё не вышли из 3-летнего срока).
• Июль-сентябрь: рост цен +5–7 % к весне, спрос оживляется.
• Октябрь-декабрь: пиковый рост цен (+3–4 % к осени) и выгодный момент для продавцов, которые уже перешли порог 3/5 лет.

Особые случаи

В квартире прописан ребёнок

• Если ребёнок собственник → нужно разрешение органа опеки и попечительства.
• Если ребёнок просто прописан, но не владеет долей → разрешение не требуется.
• Срок выкупа «альтернативы» для ребёнка в новой квартире, не позднее 3 месяцев после продажи;

Квартира в ипотеке

• Срок отсчитывается от даты полной регистрации права собственности, а не от момента закрытия ипотеки.
• Однако банк потребует согласия на продажу, если залог ещё не снят.

Чек-лист: что сделать перед продажей

1. Проверьте в ЕГРН дату регистрации права собственности.
2. Посчитайте «налоговый» срок (3 или 5 лет).
3. Уточните, является ли квартира единственным жильём (если да, срок 3 года).
4. Если есть ребёнок-собственник, подайте заявление в опеку за 30 дней до сделки.
5. Если ипотека, закрыть/снять залог или договориться с банком о продаже с переуступкой долга.
6. Соберите документы:
   • Выписка ЕГРН;
   • Справка о налоговых вычетах;
   • Счета-фактуры на покупку/ремонт (если хотите вычет по расходам).

Главное: не путайте юридический срок владения с «рыночным» моментом. Даже при выгодной цене в октябре 2026 года налог 13 % «съест» прибыль, если вы ещё не перешли 3-летний или 5-летний рубеж. Проверьте даты в ЕГРН, подготовьте документы — и продажа пройдёт без потерь.