Одна из самых частых юридических коллизий в сфере недвижимости – когда человек владеет зданием или сооружением, но земля под ним ему не принадлежит: участок числится за муниципалитетом, государством или третьими лицами. С 19 апреля 2026 года порядок выкупа такого участка упростился: действует Федеральный закон от 26 декабря 2025 г. № 735-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Ниже – подробная инструкция, как воспользоваться новыми правилами и оформить землю в собственность.
Когда возникает право приобретения участка «по умолчанию»
Ключевое условие – единство судьбы здания и земли (ст. 36.2 ЗК РФ в ред. 2025 г.). Собственнику здания разрешается без торгов выкупить или получить в безвозмездное пользование участок, если:
- объект капитального строительства зарегистрирован в ЕГРН на ваше имя;
- участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте;
- под объектом нет охранных зон и не расположены объекты культурного наследия;
- земля находится в государственной или муниципальной собственности.
Что изменилось с 26 декабря 2025 года
Закон № 735-ФЗ ввёл:
- Минимальные отступы от границ участка – теперь Росреестр публикует онлайн-карты, где видны «запретные» зоны вокруг соседних участков, рек, ЛЭП и др. (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).
- Пропорциональную зависимость площади участка от площади здания: чем больше объект, тем больше минимально допустимый земельный «отпуск». Формула:
S_участка (min) = S_застройки × 1,2 для жилых домов и 1,5 – для нежилых. - Упрощённую процедуру без проведения торгов для арендаторов муниципальных участков: достаточно подать одно заявление в МФЦ.
- Безвозмездное пользование до оформления собственности – максимум 3 года (ст. 24 ЗК РФ).
Алгоритм действий собственника здания
Шаг 1. Подготовка документов
- Выписка из ЕГРН на здание/сооружение (не старше 5 дней).
- Кадастровый паспорт участка (его можно заказать онлайн на rosreestr.gov.ru).
- Ситуационный план (М 1:2000) с нанесёнными минимальными отступами.
- Согласие всех собственников долей здания (если объект долевой).
Шаг 2. Заявление о предоставлении участка
Подаётся в орган местного самоуправления (муниципалитет) или в Росреестр через МФЦ. Форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от № 123.
Пример текста заявления
Прошу предоставить мне земельный участок кадастровый № 77:04:0004010:123, площадью 1 200 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 10, в связи с наличием права собственности на здание (кадастровый № 77:04:0004010:78). Основание – ст. 36.2 ЗК РФ.
Шаг 3. Согласование границ и выкуп
- В течение 15 рабочих дней администрация публикует проект границ на publichnaya-karta.rosreestr.ru.
- Если возражений нет, орган выносит решение о предоставлении участка без торгов.
- Заключается договор купли-продажи или договор безвозмездного пользования (при выборе временного режима).
- Оплачивается кадастровый учёт и регистрация права собственности (госпошлина 2 000 руб. для физлиц).
Стоимость и льготы
| Категория собственника | Цена (от кадастровой стоимости) | Льгота |
|---|---|---|
| Физлицо – постоянное проживание | 2,5 % | Материнский капитал, ипотека 6 % |
| ИП/ЮЛ – МСП | 5 % | Рассрочка до 5 лет |
| ЮЛ – крупный бизнес | 100 % | Отсутствует |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не учли минимальные отступы – застройка попадает в охранную зону соседа или ЛЭП.
Решение: скачайте слой «Сервитуты и охранные зоны» на кадастровой карте заранее. - Ошибка: построили самовольный объект и теперь претендуете на участок.
Решение: сначала узаконьте самострой через суд (ст. 222 ГК РФ) или подайте декларацию по упрощёнке до (федеральный мораторий). - Ошибка: подали заявление, но участок уже передан в аренду.
Решение: требуйте предоставления участка после завершения срока аренды или выкупайте по досрочному отказу арендатора (ст. 36.2 ч. 7 ЗК РФ).
Калькулятор быстрой проверки (онлайн-сервис Росреестра)
С 1 февраля 2026 г. на lk.rosreestr.ru доступен сервис «Мой участок под зданием». Достаточно:
- Авторизоваться через Госуслуги.
- Ввести кадастровый номер здания.
- Система автоматически:
- рассчитает минимальную площадь участка;
- покажет наложение охранных зон;
- сформирует черновик заявления.
- ✓ Получил выписку ЕГРН на здание.
- ✓ Проверил минимальные отступы и пропорцию площади.
- ✓ Загрузил ситуационный план в МФЦ.
- ✓ Подал заявление о предоставлении участка без торгов.
- ✓ Получил решение в течение 15 дней.
- ✓ Оплатил стоимость и зарегистрировал право собственности.
Важно: сроки и тарифы могут меняться региональными актами – уточняйте на сайте вашей администрации или в Едином федеральном центре недвижимости (ЕФЦН).
При возникновении споров или сложных ситуаций (например, участок в лесном фонде, под магистральным газопроводом) рекомендуем консультироваться с кадастровым инженером и юристом по земельному праву.