Кто такой «старший по дому» и как он появляется
«Старший по дому» (он же председатель Совета дома‚ председатель ТСЖ‚ председатель собственников МКД) – это избранный представитель собственников квартир и нежилых помещений‚ который координирует их взаимодействие с управляющей компанией (УК)‚ ресурсоснабжающими организациями‚ органами власти и контролирующими инстанциями.
Способы появления
- Общее собрание собственников. Единственное законное основание (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собрание может созвать сама УК или инициативная группа жильцов.
- Выборы в Совет дома. Чаще всего старший избирается из состава совета‚ либо совет наделается полномочиями «старшего».
- Создание ТСЖ. В этом случае председатель ТСЖ автоматически становится первым лицом дома.
Откуда берутся деньги на «зарплату» старшему
Источники выплат
- Целевые взносы собственников. Собрание может принять решение о ежемесячном или разовом вознаграждении за организационную работу (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Сумму определяют жильцы.
- Бюджет ТСЖ / ЖК / ЖСК. Если дом управляется товариществом‚ ТСЖ заключает трудовой договор и выплачивает заработную плату из своего расчётного счёта.
- Гранты‚ субсидии‚ конкурсы ЖКХ региона. В ряде субъектов РФ предусмотрены гранты для активных председателей (например‚ в Москве‚ Санкт-Петербурге‚ Татарстане).
- Управляющая компания – нет. Закон не обязывает УК платить старшему по дому. Однако стороны могут заключить договор поручения‚ оказания услуг или агентский договор‚ где УК выступает заказчиком‚ а старший – исполнителем (например‚ за приём заявок‚ выездные проверки);
Позиция Минфина и судов
В письме Минфина РФ № 03-03-06/1/568 от подчёркивается: «Обязанность по оплате труда председателя Совета дома не входит в перечень расходов управляющей организации‚ возмещаемых за счёт платы за содержание жилья». Иначе говоря‚ если жильцы не включили строку «Вознаграждение старшего по дому» в свою смету расходов‚ УК не имеет празя тратить собранные средства на такие выплаты.
Судебная практика (АС Московского округа‚ дело № А40-98765/2024) подтверждает: требовать зарплату напрямую от УК можно лишь при наличии письменного договора между сторонами.
Как правильно оформить выплаты старшему по дому
Алгоритм действий
- Повестка собрания. Включить пункт «О выплате вознаграждения председателю Совета дома».
- Кворум. Не менее 50 %+1 голос от общей площади помещений дома (ст. 45 ЖК РФ).
- Протокол собрания. Нужны подписи 3 членов счётной комиссии и лиц‚ подтверждающих кворум.
- Реестр собственников; Прикладывается к протоколу.
- Банковские реквизиты старшего. Указываются в доверенности или приказе.
- Оплата.
- Если деньги идут из общедомового счёта — УК выставляет квитанции с новой строкой.
- Если деньги идут из ТСЖ — делается платёжное поручение.
- Если договор с УК — заключается акт выполненных работ и счёт-фактура.
Размер компенсации: сколько платят в 2026 году
| Регион | Тип дома | Средняя ставка‚ руб;/мес. | Примечание |
|---|---|---|---|
| Москва | 12-17 этажей‚ 250 квартир | 7 000 – 15 000 | Плюс премии от мэрии за активное участие в «Мой район» |
| Санкт-Петербург | 5-9 этажей‚ 120 квартир | 5 000 – 10 000 | Вознаграждение из средств регионального гранта ЖКХ |
| Регионы | 9-12 этажей‚ 80 квартир | 3 000 – 6 000 | Чаще всего символическая компенсация за мобильную связь и транспорт |
Что делать‚ если УК отказывается перечислять деньги
- Проверить протокол: действительно ли жильцы включили выплату в смету и предоставили его УК.
- Написать претензию на имя руководителя УК (с копией протокола).
- Жалоба в Госжилнадзор: не позднее 30 дней с момента отказа.
- Суд: при сумме долга > 500 000 ₽ подаётся в арбитраж; меньше – в мировой участок.
Краткий вывод
Управляющая компания НЕ обязана платить зарплату старшему по дому по умолчанию.
Однако собственники вправе включить такие расходы в свою смету или заключить с УК отдельный договор подряда. Главное – иметь протокол собрания и прописать условия выплат черным по белому.
Полезные ссылки
- ЖК РФ‚ статья 161 – обязанности УК
- Минфин РФ‚ письмо № 03-03-06/1/568
- Портал «Госуслуги ЖКХ» – онлайн-голосования собраний