В современных многоквартирных домах роль старшего по дому (иногда называют председателем совета собственников, домовым комитетом или просто «главным по подъезду») становится всё более важной. Несмотря на то, что в Жилищном кодексе РФ нет отдельного определения этого понятия, нормативные акты и практика муниципальных образований чётко описывают его функции, права и обязанности.

Правовое основание

Основой для создания должности старшего по дому служит статья 161.1 Жилищного кодекса РФ. В ней указано, что если в доме нет Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и количество квартир превышает четыре, жильцы обязаны избрать совет собственников (домовой комитет). Совет назначает своего председателя – именно этим и является старший по дому.

В некоторых регионах (например, в Удмуртии) термин «старший по дому» закреплён в муниципальных правовых актах, где также прописаны сроки полномочий (обычно 2 года) и порядок их продления.

Как избирается старший по дому

1. Созывается общее собрание собственников (ООС) – минимум 2/3 собственников должны присутствовать.
2. На собрании обсуждается кандидатура инициативного жильца, готового решать бытовые и организационные вопросы.
3. Голосованием (обычно простым большинством) выбирается председатель совета – старший по дому.
4. Одновременно принимается решение о размере вознаграждения (дополнительный ежемесячный взнос собственников) и о длительности срока полномочий.

Основные полномочия

Полномочия старшего по дому определяются решением общего собрания и могут быть расширены дополнительными постановлениями совета. Ключевые из них:

• Представление интересов собственников перед управляющей компанией (УК), органами местного самоуправления и службами ЖКХ;
• Организация и проведение общих собраний собственников, подготовка повестки, ведение протоколов.
• Контроль за выполнением правил внутреннего распорядка (соблюдение тишины, порядок в общих помещениях, запрет на курение в запрещённых местах).
• Контроль за состоянием и чистотой общих зон (лестничные клетки, коридоры, подвалы, двор).
• Организация работы технических служб (выдача заявок, мониторинг исполнения, взаимодействие с подрядчиками).
• Утверждение и контроль расходов на текущий ремонт, содержание дома и коммунальные услуги (в пределах утверждённого бюджета).
• Ведение сопроводительной и отчётной документации (протоколы собраний, журналы учёта заявок, финансовые отчёты).
• Разрешение конфликтных ситуаций между жильцами (например, споры о парковочных местах).

Обязанности старшего по дому

Помимо перечисленных прав, старший по дому обязан:

• Своевременно информировать собственников о предстоящих собраниях, изменениях в тарифах и планах ремонта.
• Соблюдать законность всех принимаемых решений (они должны соответствовать Жилищному кодексу и локальным нормативным актам).
• Вести реестр заявок жильцов и контролировать их исполнение.
• Обеспечивать прозрачность финансовой деятельности: публиковать отчёты о расходах и доходах дома.
• Своевременно подавать в органы местного самоуправления документы, связанные с эксплуатацией дома (например, план профилактических ремонтов).
• Контролировать соблюдение правил пожарной безопасности и иных нормативных требований.

Вознаграждение и льготы

В отличие от управляющего (управдома), старший по дому обычно работает на общественных началах. Однако большинство домов одобряют дополнительный ежемесячный взнос собственников в качестве оплаты его труда. Размер вознаграждения определяется на общем собрании и фиксируется в протоколе.

В некоторых муниципалитетах к старшему по дому могут предоставляться:

• льготы по оплате коммунальных услуг (субсидии, скидки);
• право на бесплатный проезд в общественном транспорте в рамках региональных программ;
• возможность использовать служебный автомобиль для деловых поездок.

Ответственность

Старший по дому несёт гражданскую и административную ответственность за:

• Нарушение правил внутреннего распорядка, если такие нарушения привели к ущербу общего имущества.
• Неисполнение решений общего собрания собственников.
• Неправильное расходование средств, полученных от собственников.
• Нарушение требований по охране труда и пожарной безопасности.

В случае выявления нарушений суд может обязать старшего по дому возместить ущерб или лишить его должности.

Практические рекомендации для эффективной работы

1. Оформить должностные инструкции – документ, фиксирующий права, обязанности и порядок взаимодействия с УК.
2. Создать электронный журнал заявок (например, в Google Таблицах или специализированных сервисах) – это упрощает контроль и отчётность.
3. Проводить регулярные собрания (не реже одного раза в квартал) и публиковать их протоколы в доступном для всех жильцов месте (доска объявлений, онлайн‑портал).
4. Установить контактные каналы связи (чат в мессенджере, электронную почту) для оперативного получения заявок и вопросов от жильцов.
5. Вести прозрачный бюджет: публиковать доходы (взносы, субсидии) и расходы (ремонт, услуги УК) каждый месяц.
6. Сотрудничать с местными органами власти – участвовать в программах энергоэффективности, субсидирования капитального ремонта.
7. Регулярно проверять договор с управляющей компанией и при необходимости вносить поправки через общее собрание.

Пример типового протокола собрания

Протокол № 12/2026
Годовое общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: ул. Лесная, д. 12

Время: 18:00
Место: общий зал дома

Присутствовали: 28 собственников (78% от общего количества).

Повестка дня:
Выбор старшего по дому (на период 2026‑2028 гг.).
Утверждение вознаграждения – 1500 ₽/мес.
План текущего ремонта (замена освещения в коридорах, ремонт фасада).
Выбор УК на 2026‑2027 гг.
Прочее.

Решения:
Старшим по дому избран Иванов П. А. (55% голосов). Срок полномочий – 2 года.
Вознаграждение одобрено единогласно.
Бюджет на текущий ремонт – 120 000 ₽, финансировать за счёт дополнительных взносов.
Управляющая компания «Комфорт‑Дом» – победитель тендера.
Прочее – обсуждены вопросы по установке видеонаблюдения.

Подписи:
____________________ (Иванов П. А.) – старший по дому
____________________ (Собственник 1)
…

Старший по дому – ключевой связующий элемент между жильцами и управляющей компанией. Его полномочия, хотя и не закреплены в федеральных законах как отдельный институт, формируются на уровне местных нормативных актов и решений общего собрания собственников. Чёткое определение прав, обязанностей и системы вознаграждения позволяет обеспечить эффективное управление многоквартирным домом, поддерживать порядок в общих помещениях и защищать интересы всех жильцов.

Если вы планируете стать старшим по дому или уже занимаете эту должность, помните о важности прозрачности, регулярного общения с собственниками и строгого соблюдения законодательных требований – тогда ваш дом будет комфортным, безопасным и финансово устойчивым.