Важно! Если вы продаёте квартиру‚ которая была у вас в собственности меньше минимального предельного срока (как правило‚ 3 или 5 лет)‚ то государство обязывает вас заплатить НДФЛ (13 % от дохода). Однако вы можете уменьшить налоговую базу‚ применив положенные вычеты: «вычет при продаже» и «вычет при покупке» (право на который у вас ещё не исчерпано). Ниже — подробная инструкция‚ как это сделать в 2024–2026 годах.
Когда возникает обязанность платить налог
- Минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира получена по наследству‚ дарению от близкого родственника‚ договору ренты или приватизации.
- 5 лет — во всех остальных случаях (включая покупку).
- Если вы владеете объектом дольше указанного срока — продажа освобождается от НДФЛ полностью‚ декларацию можно не подавать.
Какие вычеты можно использовать при продаже
| Вид вычета | Размер (руб.) | Условия |
|---|---|---|
| Фиксированный вычет по ст. 220 НК РФ | 1 000 000 | Раз в налоговом периоде на все продаваемые объекты недвижимости вместе. |
| Вычет «по расходам» | Сумма подтверждённых расходов на покупку этой же квартиры | Должны быть сохранены документы (ДКП‚ выписка ЕГРН‚ платёжные поручения). |
| Остаток имущественного вычета при покупке (если право не использовано) | До 2 000 000 (максимум 260 000 к возврату) | Не применяется к сделкам между взаимозависимыми лицами. |
Пример расчёта
Дано:
Продажа квартиры в 2024 году за 8 000 000 ₽.
Покупка этой же квартиры в 2022 году за 7 000 000 ₽.
Собственность < 3 лет → налог надо платить.
Расчёт по формуле:
Доход (8 000 000) – Расходы (7 000 000) = 1 000 000 ₽ (облагаемая база).
НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽.
Альтернатива: применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽ вместо «расходов». Тогда база будет 7 000 000 ₽ → налог 910 000 ₽. Очевидно‚ что «расходный» вариант выгоднее.
Пошаговая инструкция оформления
Шаг 1. Соберите документы
- Договор купли-продажи 2024 г. (копия).
- Документы‚ подтверждающие расходы при покупке (ДКП‚ ЕГРН/выписка‚ чеки‚ платёжки).
- Справка 2-НДФЛ за 2024 г. (если хотите зачесть остаток вычета при покупке).
- Паспорт‚ ИНН‚ СНИЛС.
Шаг 2. Заполните декларацию 3-НДФЛ
Декларация за 2024 год подаётся в 2025 году (до 30 апреля 2025 г. — если есть налог к уплате). В программе «Декларация» выбираем:
- Доходы → Продажа недвижимости → прописываем доход 8 000 000 ₽.
- Вычет → «Расходы на приобретение» → 7 000 000 ₽.
- Имущественный вычет при покупке → указываем остаток (если вы раньше не использовали полные 2 млн).
Шаг 3. Подайте документы
- Через Госуслуги (сервис «Налоговый вычет») — быстро и без очередей.
- Лично в ИФНС по месту регистрации.
- Через работодателя, только если хотите получить остаток имущественного вычета и у вас нет налога к уплате (работодатель начислит к возврату сумму ежемесячно‚ не удерживая НДФЛ).
Как получить остаток вычета при покупке‚ если вы уже продали квартиру
У вас остался неиспользованный вычет (например‚ вы купили новостройку в 2023 г.‚ но право на вычет ещё не заявляли). Если в 2024 г. вы продаёте эту квартиру‚ то:
- За 2023‚ 2024 и 2025 годы вы можете вернуть 13 % с расходов на покупку (до 260 000 ₽).
- Для этого подаёте 3-НДФЛ за 2025 год на доходы 2023-2025 гг.‚ даже если квартира уже продана — право на вычет сохраняется.
Частые ошибки
- Игнорировать декларацию. Даже если налог нулевой‚ нужно подать 3-НДФЛ.
- Забыть о «расходном» вычете. Часто выгоднее‚ чем фиксированный 1 млн.
- Продажа взаимозависимому лицу. В этом случае вычет при покупке не предоставляется.
- Дети-инвалиды. Такие семьи могут получить вычет при продаже независимо от срока владения.
Где быстро проверить свои данные
- Госуслуги → «Жизненная ситуация» → «Налоговый вычет».
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
Главное:
• при продаже квартиры сроком владения менее 3–5 лет нужно подать 3-НДФЛ;
• применяйте выгодный вычет (расходы 7 млн > фикс. 1 млн);
• неиспользованный «покупной» вычет можно вернуть позже — за 3 предыдущих года;
• подать декларацию можно онлайн через Госуслуги или лично в ИФНС.