С 2024 года в России продолжается упрощение процедур для иностранных инвесторов‚ однако налоговое законодательство остаётся достаточно сложным. В статье разобраны все основные налоги‚ которые могут возникнуть у граждан Казахстана при покупке‚ владении и продаже недвижимости в России‚ а также актуальная информация о сроках уплаты и изменениях‚ вступивших в силу в 2026 году.

Ключевые понятия и правовой статус

• Налоговый резидент России – физическое лицо‚ находящееся в стране более 183 дней в календарном году. Для нерезидентов применяются иные налоговые ставки.
• Договор купли‑продажи – основной документ‚ фиксирующий переход права собственности. Его регистрация в Росреестре обязательна.
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) – обязателен для всех‚ кто планирует платить налоги в РФ‚ в т.ч. и для граждан Казахстана.

Налоги‚ связанные с покупкой недвижимости

2.1 Налог на имущество (Налог на имущество физических лиц)

С 1 апреля 2026 года вступил в силу приказ Минфина № 58н‚ изменяющий реквизиты платёжных поручений.

• Ставка налога – от 0‚1 % до 0‚3 % от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от региона).
• Кто платит – собственник недвижимости. Если объект приобретён в виде совместной собственности‚ каждый совладелец платит налог за свою долю.
• Срок уплаты – до 31 марта текущего года за предыдущий налоговый период (см. календарь уплаты налогов 2026 года).

2.2 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке

Само действие покупки не облагается НДФЛ‚ однако если объект приобретён в рамках коммерческой деятельности (например‚ перепродажа)‚ доход будет облагаться.

• Для резидентов – ставка 13 % (2026 г.)
• Для нерезидентов – ставка 30 % (с 2025 г.)
• Ставка 22 % – новая базовая ставка НДС‚ но она не относится к НДФЛ; упоминается в контексте налоговых изменений 2026 года.

2.3 Налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке новостройки

При покупке квартиры в новостройке от застройщика может возникнуть обязанность уплатить НДС.

• Ставка НДС с 1 января 2026 года – 22 %.
• Если покупатель – физическое лицо‑нерезидент‚ НДС уплачивается за счёт продавца‚ однако в некоторых случаях (например‚ при покупке через юридическое лицо) может потребоваться самостоятельная уплата.

2.4 Регистрационный сбор и государственная пошлина

За регистрацию прав собственности в Росреестре взимается государственная пошлина:

• Для сделок стоимостью до 1 млн руб. – 1 % от стоимости‚ но не менее 4 000 руб.
• Для сделок стоимостью более 1 млн руб. – 0‚5 % от стоимости‚ но не менее 10 000 руб.

С 1 апреля 2026 года изменились реквизиты платёжных поручений (приказ Минфина 58н). При заполнении платежного документа необходимо указывать новый КБК и статус плательщика.

Налоги при владении недвижимости

3.1 Налог на имущество (ежегодный)

Ставка рассчитывается региональными властями‚ но в среднем составляет 0‚1‑0‚3 % от кадастровой стоимости. Налог уплачивается в срок до 31 марта года‚ следующего за отчётным (см. календарь уплаты налогов 2026 года).

3.2 Налог на доходы от аренды

• Для резидентов – ставка 13 % от чистого дохода (доход минус расходы).
• Для нерезидентов – ставка 30 % от валового дохода (без вычета расходов).
• Налог уплачивается ежеквартально (до 25 числа месяца‚ следующего за кварталом).

3.3 Налог на землю (если объект – земельный участок)

Ставка зависит от кадастровой стоимости земли и категории (жилая‚ промышленная‚ сельскохозяйственная). Обычно составляет 0‚1‑0‚5 % от стоимости.

Налог при продаже недвижимости

4.1 Налог на доход от продажи (НДФЛ)

Продажа недвижимости облагается налогом на разницу между продажной ценой и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения).

• Для резидентов – 13 % от налогооблагаемой базы.
• Для нерезидентов – 30 %.
• Если собственник владел объектом менее 5 лет‚ применяется повышенный налоговый режим (30 % для нерезидентов‚ 13 % + 2 % при определённых условиях для резидентов).

4.2 Освобождение от налога

Налог может быть снижен или отменён‚ если:

1. Продажа недвижимости‚ приобретённой до 1 января 2022 года‚ и собственник владел ею более 5 лет (для резидентов).
2. Сумма продажи не превышает 1 млн руб. (для физических лиц‑нерезидентов‚ если объект использовался как единственное жильё).
3. Продажа в рамках наследства или дарения – налоговые обязательства переходят к получателю.

Договорённости между Россией и Казахстаном

Россия и Казахстан подписали Договор об избежании двойного налогообложения (ДИН) в 1995 году‚ который действует и в 2026 году. Основные положения:

• Доходы от недвижимости в России облагаются налогом только в России.
• Казахстанский налоговый резидент уплачивает в России НДФЛ‚ а в Казахстане может потребовать зачет уплаченного в РФ налога.
• Для получения зачёта необходимо предоставить в налоговые органы Казахстана подтверждающие документы (справка из ФНС РФ о сумме уплаченного налога).

Практические рекомендации

6.1 Оформление ИНН и КПП

Для уплаты налогов в РФ гражданину Казахстана необходимо:

1. Получить ИНН в территориальном отделении ФНС России (можно через онлайн‑кабинет).
2. Открыть банковский счёт в рублях (рекомендовано – в банке‚ где есть отделение в вашем регионе).
3. Зарегистрировать в системе «Личный кабинет физического лица» для подачи деклараций и оплаты налогов онлайн.

6.2 Своевременная уплата налогов

В 2026 году важные даты (по календарю уплаты налогов):

• 31 марта 2026 г. – уплата налога на имущество за 2025 год.
• 15 апреля 2026 г. – уплата НДФЛ за первую половину 2025 года (для нерезидентов‚ получающих доход от аренды).
• 30 июня 2026 г. – уплата НДС при покупке новостройки (если НДС – 22 %).

6.3 Заполнение платёжного поручения

Согласно приказу Минфина № 58н (вступил в силу 1 апреля 2026 г.):

1. Укажите новый КБК – 1###-###-####2000012 (пример для налога на имущество).
2. В строке «Статус плательщика» укажите «Физическое лицо‑нерезидент».
3. Проверьте реквизиты получателя – они изменились (ранее использовался код 770-001).

6.4 Налоговый вычет при покупке первого жилья

Если гражданин Казахстана впервые покупает жильё в России и планирует использовать его как основное‚ он может оформить налоговый вычет по ставке 13 % от суммы уплаченного НДФЛ за доходы‚ полученные в России (например‚ от аренды). Для этого необходимо собрать:

• Копию договора купли‑продажи.
• Кадастровый паспорт и акт регистрации права собственности.
• Квитанцию об уплате налога на имущество.
• Документы‚ подтверждающие уплату НДФЛ (справка из ФНС).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Нужно ли платить налог на покупку квартиры в новостройке?

Да‚ если застройщик является плательщиком НДС‚ в цену включён налог 22 %. Покупатель не платит НДС дополнительно‚ но обязан убедиться‚ что в договоре указана сумма с учётом НДС.

7.2 Как оформить налоговый вычет в России‚ будучи резидентом Казахстана?

Вам необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ в ФНС России‚ приложив подтверждающие документы (см. пункт 6.4). После расчёта вычета вам будет возвращена часть уплаченного налога на банковскую карту в РФ.

7.3 Какие штрафы за просрочку уплаты налога на имущество?

Штраф составляет 20 % от суммы налога за каждый день просрочки‚ но не менее 1 % от суммы долга за каждый календарный месяц.

7.4 Можно ли продать недвижимость без уплаты НДФЛ‚ если я нерезидент?

Только при выполнении условий освобождения (например‚ продажа единственного жилого помещения‚ купленного до 2022 года‚ при владении более 5 лет). В остальных случаях НДФЛ уплачивается по ставке 30 %.

Покупка недвижимости в России гражданами Казахстана требует внимательного подхода к налоговым обязательствам. Основные налоги – это налог на имущество‚ НДФЛ при аренде и продаже‚ а также возможный НДС при покупке новостройки. С 2026 года изменились реквизиты платёжных поручений (приказ Минфина № 58н) и введена базовая ставка НДС 22 %‚ что следует учитывать при расчёте расходов.

Для минимизации налоговых рисков рекомендуется:

1. Заранее оформить ИНН и открыть счёт в российском банке.
2. Тщательно проверять реквизиты в платёжных документах.
3. Следить за сроками уплаты налогов‚ используя Личный кабинет физического лица.
4. Воспользоваться двойным налогообложением – предоставить в казахстанские органы справки о уплаченных налогах в РФ;

Тщательное планирование и своевременное выполнение налоговых обязательств позволяют избежать штрафов и обеспечить безопасное владение недвижимостью в России.