В 2026 году упрощённая система налогообложения (УСН 15 %) остаётся одним из самых популярных режимов для малого и среднего бизнеса. Владельцы компаний всё чаще покупают коммерческую недвижимость для ведения бизнеса, аренды или перепродажи. Ниже ― подробная инструкция, как правильно отразить такую операцию в налоговом учёте и не нарваться на штрафы.
УСН «доходы минус расходы»: базовые правила 2026
- Ставка налога: 15 % (в ряде регионов понижена до 5 %).
- Минимальный налог: 1 % от выручки, даже если расходов больше доходов.
- Возможность перехода: только с 1 января следующего года (абсолютный дедлайн — 31 декабря 2025 для перехода на 2026 год).
Как купить недвижимость: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Проверьте статус объекта
Недвижимость может быть:
- Основным средством (ОС), если используется в деятельности ≥ 1 года и приносит доход;
- Товаром, если приобретена для перепродажи.
От статуса зависит момент списания расходов.
Шаг 2. Оформите сделку
- Подпишите договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
- Получите выписку ЕГРН (срок, 3–7 рабочих дней в 2026 году).
Шаг 3. Оплатите и примите к учёту
Важно: одновременно должны быть:
- факт оплаты поставщику;
- ввод объекта в эксплуатацию (акт ввода ОС-1);
Когда списывать расходы по УСН 15 %
Если недвижимость признана ОС (п. 3 ст. 346.16 НК РФ)
| Событие | Дата признания расходов |
|---|---|
| Перечислен аванс/полная оплата | Последний день квартала после ввода в эксплуатацию |
| Оплачено частями | Каждая часть — последний день квартала после оплаты и ввода |
Если недвижимость признана товаром
Расходы учитываются только в момент продажи (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). До этого момента квартира числится на счёте 41 «Товары».
Что НЕЛЬЗЯ учесть в расходах
- Покупка жилой квартиры для личных нужд учредителя.
- Затраты, понесённые до перехода на УСН 15 % (письмо Минфина № 03-04-05/71290).
- НДС, выделенный в счёте-фактуре (если вы не являетесь плательщиком НДС).
Продажа объекта: пересчёт налоговой базы
Если вы продаёте ОС раньше 3 лет (для недвижимости со сроком службы > 15 лет — раньше 10 лет), то:
- Восстановите ранее принятые расходы.
- Пересчитайте налоговую базу за весь период использования.
- Подайте уточнённую декларацию УСН (ст. 346.16 НК РФ).
Самые частые ошибки 2026
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| Учли стоимость квартиры в расходах до ввода в эксплуатацию | Доначисление налога + пени 1/300 ЦБ за каждый день задержки |
| Не пересчитали базу при продаже «раннего» ОС | Штраф 20 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ) |
Примеры расчёта
Пример 1. Офис как ОС
Дано: ООО на УСН 15 % купило офис за 5 000 000 ₽ и ввело его .
Оплата: 5 000 000 ₽ переведена .
Расходы: признаются на сумму 5 000 000 ₽.
Налог: сэкономлено 750 000 ₽ (5 000 000 × 15 %).
Пример 2. Помещение как товар
Дано: ИП купил склад за 3 000 000 ₽ и продал за 3 500 000 ₽.
Расходы: 3 000 000 ₽ учитываются только в 4 квартале 2026 при продаже.
Налог: (3 500 000 – 3 000 000) × 15 % = 75 000 ₽.
- Проверьте статус объекта (ОС или товар).
- Подтвердите оплату и ввод в эксплуатацию документами (ОС-1, ЕГРН).
- Отразите расходы последним числом квартала после всех событий.
- При продаже ранее учтённого ОС — пересчитайте базу и подайте уточнёнку.
- Контролируйте минимальный налог 1 % от выручки.
Помните: с 2026 года налоговики усилили проверки крупных покупок недвижимости через ЕГРН и банковские выписки. Внимательное соблюдение сроков и документов позволит избежать доначислений и штрафов.