С января 2026 года в России усилился контроль ФНС за сделками, в которых объект недвижимости отчуждается по цене, существенно ниже его кадастровой стоимости.
Покупателю, который приобретает такое имущество, важно заранее понимать, какие налоговые и правовые риски он может получить вместе с ключами от квартиры или офиса.
Разрешена ли сделка по цене ниже кадастровой стоимости?
Да, формально закон не запрещает сторонам договариваться о любой цене. Однако уже в 2026 году:
- Если цена в договоре меньше 70 % от кадастровой стоимости, налоговый агент (обычно нотариус или регистратор) обязан сообщить об этом в ФНС (ст. 214.10 НК РФ в редакции 2025 г.).
- Регионы получили право увеличивать понижающий коэффициент до 1,0, то есть рассчитывать налоги с 100 % кадастровой стоимости (п. 9 ст. 214.10 НК РФ, вступивший в силу ).
Что изменилось для покупателей в 2026 году
Налог на доходы физлиц (НДФЛ)
Если в будущем вы продадите объект, налог будет исчисляться не из реально полученной суммы, а из 70 % (или 100 % в ряде регионов) кадастровой стоимости.
Пример:
- Вы купили квартиру за 1 200 000 ₽, кадастровая стоимость — 1 900 000 ₽.
- Через 3 года продаёте за 1 500 000 ₽, но в вашем регионе коэффициент 1,0.
- Налоговая примет доход = 1 900 000 ₽.
- НДФЛ: (1 900 000 – 1 000 000 вычет) × 13 % = 117 000 ₽, даже если вы реально заработали всего 300 000 ₽.
Имущественный и земельный налоги
С 2026 года в 30 субъектах РФ повышены кадастровые оценки. Это значит, что:
- ежегодный имущественный налог может вырасти в 1,5–2 раза;
- если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить, но это потребует судебных расходов 30 000–150 000 ₽.
Налоговые риски для юрлиц и ИП
При покупке недвижимости от ООО или ИП по заниженной цене:
- У покупателя могут спросить источник происхождения денег: если сумма разницы между кадастровой и фактической ценой «подарена» продавцом, это может быть расценено как дополнительный доход.
- У продавца-юрлица ФНС может доначислить НДС и налог на прибыль, если сочтёт цену «нерыночной» (ст. 40 НК РФ, «обязанность трансфертного ценообразования»).
Как законно снизить кадастровую стоимость до покупки
- Комиссия Росреестра — бесплатно, срок 30 дней, но только если отклонение > 30 %.
- Суд — платно, срок 2–6 мес., успешность ~70 % споров.
- После снижения кадастровой стоимости можно перезаключить договор по новой цене и избежать рисков.
Пошаговый алгоритм безопасной покупки
| Шаг | Что делать | Документы |
|---|---|---|
| 1 | Проверить кадастровую стоимость онлайн (rosreestr.gov.ru) | Выписка ЕГРН |
| 2 | Сравнить с рыночной ценой (сайты-агрегаторы, оценка) | Отчёт о рыночной оценке |
| 3 | Если разница >30 %, оспорить кадастровую стоимость | Заявление, отчёт оценщика, исковое заявление |
| 4 | Заключить предварительный договор с фиксацией цены | Предварительный ДКП |
| 5 | Зарегистрировать переход права | Основной ДКП, ЕГРН |
- Не гонитесь за «сверхдешёвкой» — экономия 300 000 ₽ может превратиться в налог 500 000 ₽ при продаже.
- Включите в договор оговорку: «Стороны подтверждают, что цена соответствует рыночной и не является заниженной».
- Сохраните все платежные документы — чеки, выписки, акты приёма-передачи, чтобы доказать реальные расходы.
- Консультируйтесь с налоговым юристом перед сделкой, если объект >10 000 000 ₽ или участвует юрлицо.
— инфографика и свежие разъяснения ФНС доступны на сайте www.nalog.gov.ru