Вопрос об освобождении от налога на добавленную стоимость (НДС) при покупке недвижимости часто возникает у физических лиц и инвесторов. В статье мы разберём‚ какие сделки освобождены от НДС‚ какие условия необходимо выполнить‚ а также какие подводные камни могут ждать покупателя.

Правовая база

Основным нормативным актом‚ регулирующим налогообложение недвижимости‚ является Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ). Ключевые статьи:

• Статья 149. Налоговая база по налогу на добавленную стоимость – определяет‚ какие операции облагаются НДС.
• Статья 150. Ставки НДС – устанавливает базовую ставку 20 % и льготные ставки.
• Статья 151. Освобождение от уплаты НДС – перечень операций‚ не подлежащих налогообложению.
• Статья 155. Переход права собственности на объект недвижимости – особенности налогообложения при сделках с жильём.

Когда покупка недвижимости не облагается НДС?

Существует несколько типовых ситуаций‚ при которых покупатель не платит НДС при приобретении недвижимости.

Покупка у физического лица

Если продавец – физическое лицо‚ которое не является плательщиком НДС‚ то сделка освобождена от НДС независимо от назначения недвижимости (жилая‚ коммерческая‚ земельный участок). Это самое распространённое освобождение.

Жилая недвижимость для личного пользования

Согласно п. 1 ст. 151 НК РФ‚ НДС не взимается при продаже жилой недвижимости‚ если:

1. Объект предназначен для личного проживания покупателя (не для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи).
2. Площадь квартиры не превышает 150 м² (при превышении — возможна частичная налоговая нагрузка‚ но в большинстве случаев НДС всё равно не начисляется).

Продажа объектов‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности

Если объект недвижимости продаётся в рамках государственного или муниципального имущества‚ то такие сделки обычно освобождаются от НДС‚ поскольку продавец не является плательщиком НДС.

Реализация новостроек‚ построенных по договорам долевого участия (ДДУ)

При продаже квартиры в новостройке‚ построенной по ДДУ‚ НДС не начисляется‚ если:

• Застройщик (застройщик‑девелопер) не является плательщиком НДС (это редкость‚ но может иметь место в регионах с особыми налоговыми режимами).
• Квартира продаётся в рамках обязательств по ДДУ‚ а не как отдельный объект коммерческой недвижимости.

Сделки‚ подпадающие под режим «освобождения от НДС» при передаче в собственность

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от НДС при передаче в собственность:

• Объектов‚ находящихся в собственности у некоммерческих организаций‚ если они не занимаются коммерческой деятельностью.
• Объектов‚ передаваемых в дар‚ в наследство или в рамках безвозмездного пользования‚ если получатель – физическое лицо.

Исключения: когда НДС всё равно платится

Важно знать‚ какие случаи не подпадают под освобождение:

• Покупка коммерческой недвижимости (офисы‚ склады‚ торговые площади) у юридических лиц‑плательщиков НДС.
• Сделки с застройщиками‚ являющимися плательщиками НДС (в большинстве крупных девелоперов НДС включается в цену).
• Покупка недвижимости в целях перепродажи (инвестиционные сделки) – в этом случае НДС обычно начисляется.
• Приобретение недвижимости у инвесторов‚ использующих договоры инвестирования (см. актуальные поправки к НК РФ 2025‑2026 гг.)‚ где НДС может быть включён в стоимость объекта.

Как проверить‚ облагается ли сделка НДС?

Для уверенности в налоговом статусе сделки рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Уточнить статус продавца. Попросите у продавца выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП‚ где указано‚ является ли он плательщиком НДС.
2. Проверить договор купли‑продажи. В договоре должна быть указана информация о НДС: «Налог не включён»‚ «НДС не начисляется»‚ либо «НДС включён (20 %)».
3. Запросить справку о налоговом режиме. У юридических лиц можно запросить справку из налоговой инспекции о наличии/отсутствии статуса плательщика НДС.
4. Проконсультироваться с налоговым консультантом. Особенно важно при сложных схемах (инвестор‑застройщик‚ совместные проекты).

Примеры из практики

Пример 1: Покупка квартиры у частного лица

Иван покупает 2‑комнатную квартиру у своей соседки‚ которая продаёт её как часть личного имущества. Продавец — физическое лицо‚ не является плательщиком НДС. В договоре указано: «Налог на добавленную стоимость не начисляется». Иван платит только стоимость квартиры и государственную пошлину.

Пример 2: Приобретение офиса у крупного девелопера

Компания «Альфа» покупает офисное помещение у девелопера «СтройИнвест»‚ который является плательщиком НДС. В договоре указано: «Стоимость с учётом НДС 20 %». В итоге «Альфа» должна уплатить НДС‚ который впоследствии может быть зачтён в бухгалтерском учёте‚ если компания является плательщиком НДС.

Пример 3: Инвестиционный договор с застройщиком

Инвестор заключает договор инвестирования в строительство жилого комплекса. По условиям договора‚ часть стоимости проекта включается в форму НДС. Это типичный случай‚ когда НДС может быть включён в стоимость даже при будущей продаже жилья‚ если застройщик является плательщиком.

Как оформить сделку без НДС?

Если вы уверены‚ что ваша сделка подпадает под освобождение‚ соблюдайте следующие рекомендации:

• В договоре явно укажите пункт о необлагаемости НДС (например: «Стороны подтверждают‚ что сделка не облагается НДС в соответствии со ст. 151 НК РФ»).
• Приложите к договору копию справки о статусе продавца (для юридических лиц) или подтверждение‚ что продавец — физическое лицо.
• Убедитесь‚ что в акте приема‑передачи нет указания на НДС.
• Сохраните все документы (договора‚ справки‚ выписки) для возможного налогового контроля.

Покупка недвижимости без НДС – реальная возможность‚ но её реализация требует чёткого понимания налогового статуса сторон сделки и условий договора. Самый надёжный способ избежать неожиданного налога – это:

1. Тщательно проверять статус продавца.
2. Оформлять договор с чётким указанием об освобождении от НДС.
3. Консультироваться с налоговыми специалистами при сомнениях.

Соблюдая эти простые правила‚ вы сможете обезопасить себя от лишних расходов и обеспечить прозрачность сделки.

Дата публикации: 20 апреля 2026 г.