Актуально на . С начала 2026 года индивидуальные предприниматели на упрощёнке столкнулись сразу с несколькими важными изменениями: обязанность платить НДС 5 % или 20 % при превышении выручки 20 млн руб., новые правила расчёта страховых взносов и введение АУСН (автоматизированная упрощёнка) с 1 марта. Как эти новации влияют на покупку недвижимости для бизнеса? Разбираемся пошагово.

Содержание

1. Форма собственности: на кого оформляем недвижимость?
2. Документы и регистрация права собственности
3. Учёт в расходах УСН «Доходы минус расходы»
4. НДС 2026: когда платить, когда вычет получить
5. Амортизация и списание стоимости
6. Переход на АУСН: что меняется
7. Чек-лист для ИП перед сделкой

Форма собственности: на кого оформляем недвжимость?

У ИП на УСН «Доходы минус расходы» есть два варианта:

• Оформить объект на ИП как физическое лицо.
• Оформить на юр. лицо, если ИП создал ООО (редко используется при УСН).

Оптимальный путь — на ИП: проще бухгалтерия, нет двойного налогообложения. Главное — недвижимость должна использоваться в предпринимательской деятельности. Подтверждается это:

• Указанием адреса в ЕГРЮЛ/ЕГРИП как места ведения бизнеса;
• Включением в налоговую базу УСН амортизации или прямого списания.

Документы и регистрация права собственности

Пакет документов

• Договор купли-продажи (ст. 550 ГК РФ).
• Акт приёма-передачи (форма № КС-14).
• Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН не старше 5 дней.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам у продавца.
• Платёжные поручения или квитанции о перечислении денег.

Регистрация в Росреестре

С процедура проходит через МФЦ или Единый портал госуслуг. Срок, 5 рабочих дней. Госпошлина для ИП составит 2 000 руб.

Учёт в расходах УСН «Доходы минус расходы»

Ключевое условие: расход должен быть обоснованным и документально подтверждённым (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Что можно учесть:

Важно: если недвижимость стоит ≥ 100 тыс. руб., она признаётся амортизируемым имуществом (ст. 256 НК РФ). Расход можно списать двумя способами:

1. Включать ежеквартально амортизацию по классификационной группе (для зданий — 4-я группа, срок 31 год).
2. Единоразово списать 100 % стоимости при вводе объекта в эксплуатацию и оплате (но не ранее подачи декларации за год покупки).

НДС 2026: когда платить, когда вычет получить

Кто теперь обязан платить НДС

С все ИП на УСН, у которых выручка за 2025 г. > 20 млн руб., становятся плательщиками НДС по ставке:

• 5 % — облегчённая ставка (до конца 2027 г.);
• 20 % — стандартная, если не подали уведомление о переходе на 5 %.

Если выручка < 20 млн, НДС платить не нужно.

Вычет НДС при покупке

ИП-«упрощенец» не имеет права на вычет НДС, даже если он теперь платит этот налог. Вычеты доступны только при переходе на ОСНО или АУСН 8 %.

Амортизация и списание стоимости (примеры)

Пример 1. Единовременное списание

ИП купил офис за 10 млн руб., ввёл в эксплуатацию , оплатил полностью. В декларации 2026 г. можно сразу включить 10 млн руб. в расходы. Экономия по УСН = 10 000 000 × 15 % = 1.5 млн руб.

Пример 2. Амортизация

Тот же офис, но ИП выбрал амортизацию. Годовая норма = 1 / 31 × 100 % ≈ 3.23 %. Амортизация за 2026 г. = 10 000 000 × 3.23 % = 323 тыс. руб. Остальные 9.677 млн руб. списываются постепенно.

Переход на АУСН: что меняется

Напомним: с ИП может перейти на АУСН 8 %:

• Налог 8 % от доходов (расходы не учитываются).
• НДС не платится (аналогично УСН 6 %).
• Не даёт права на амортизационные вычеты, а значит стоимость недвижимости не уменьшает базу по АУСН.

Чек-лист для ИП перед сделкой

1. Проверьте доход 2025 г.: если > 20 млн руб., подайте уведомление на НДС 5 % до .
2. Решите, на кого оформлять: ИП или ООО?
3. Забронируйте кадастровый номер, получите выписку ЕГРН.
4. Заключите предварительный договор (если требуется).
5. Учтите амортизацию/единовременное списание в прогнозе налоговой нагрузки.
6. Если планируете переход на АУСН с , завершите покупку до 28 февраля, чтобы использовать УСН 15 %.

Покупка недвижимости ИП на УСН «Доходы минус расходы» в 2026 г. возможна и выгодна при правильном планировании: важно учесть новые НДС-пороги, выбрать удобную форму собственности и грамотно списать расходы. При сложных схемах (ООО, АУСН, аренда с выкупом) — проконсультируйтесь с бухгалтером или юристом.