Если вы руководите компанией (ООО, АО, холдингом) и планируете приобрести квартиру или апартаменты «на баланс» организации, важно понимать, какие налоги придётся уплатить и какие документы потребуются. Ниже ‒ подробная инструкция с учётом последних изменений законодательства, вступивших в силу с 01 января 2026 года.
Краткий «чек-лист» сделки
- Проверка полномочий продавца (физлицо, девелопер, другое юрлицо).
- Подготовка пакета документов (см. раздел 4).
- Подписание договора купли-продажи и передача денег через банковский аккредитив/депозит нотариуса.
- Государственная регистрация права собственности в Росреестре.
- Постановка объекта на баланс и расчёт налогов (разделы 2–3).
Налоги, которые платит покупатель-юрлицо
При покупке – налоги «на входе»
НДС – не начисляется.
Статья 149 НК РФ и Письмо Минфина № 03-07-11/40115 от подтверждают: операции по приобретению жилых помещений (квартир, апартаментов, комнат) освобождены от НДС, независимо от того, кто продавец – физлицо или компания.
Налог на прибыль – не возникает.
Покупка недвижимости не формирует доход, а значит – нет объекта налогообложения.
Во время владения
- Налог на имущество организаций – ставка до 2,2 % от кадастровой стоимости (регионы могут снижать до 0 %).
- Земельный налог – если к квартире прилагается доля земли под МКД.
- Амортизация – квартира ставится на 30-ю амортизационную группу (срок 30 лет, коэффициент 1,0). Ежемесячно списываются амортизационные отчисления, уменьшая налогооблагаемую прибыль.
При продаже – налоги «на выходе»
Если компания решит через несколько лет продать объект, прибыль от продажи облагается:
- Налогом на прибыль по основной ставке 20 % (в 2026 году сохраняется).
- НДС – освобождение по ст. 149 НК РФ при реализации жилых помещений действует и в обратную сторону, но если объект переведён в нежилой фонд (например, под офис), НДС придётся начислить.
Особенности покупки у разных категорий продавцов
Покупка у физического лица
Плюсы: цена чаще ниже рынка, возможен «торг».
Минусы: необходимо удержать 13 % НДФЛ от суммы дохода продавца-резидента, если сделка > 1 млн руб. и объект находился у продавца менее 5 лет (в 2026 году для семей с детьми льгота – 3 года).
Решение: налоговый агент – покупатель-юрлицо исчитает и перечислит НДФЛ в бюджет в течение дня, следующего за днем перечисления денег.
Покупка у застройщика
На дату подписания АПП (акта приёма-передачи) компания-покупатель не удерживает никаких налогов. Застройщик сам рассчитывает НДФЛ/прибыль по своей схеме.
Покупка у другого юрлица
Обе стороны сделки освобождены от НДС. Продавец платит налог на прибыль по разнице между ценой продажи и остаточной стоимостью.
Документы, которые понадобятся
- Учредительные документы компании-покупателя (устав, ОГРН, ИНН, приказ о назначении руководителя).
- Протокол/решение единственного участника о приобретении недвижимости свыше 20 % балансовой стоимости активов (ст. 46 ФЗ «Об АО» / ст. 26 ФЗ «Об ООО»).
- Доверенность на подписание договора (если действует не руководитель).
- Договор купли-продажи/долевого участия (3 экз.).
- Разрешение органов опеки – если в квартире проживали несовершеннолетние.
- Выписка из ЕГРН на объект (не старше 5 дней).
- Технический паспорт БТИ.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
- Банковские документы: платёжное поручение, справка о поступлении денег на расчётный счёт продавца.
- Акт приёма-передачи (форма № ОС-1).
Пошаговый алгоритм безопасной сделки
| Этап | Что делаем | Кто участвует |
|---|---|---|
| 1 | Проверяем продавца и объект через Росреестр | Юрист, бухгалтер |
| 2 | Получаем решение участников/совета директоров | Учредители |
| 3 | Открываем банковский аккредитив или депонируем деньги у нотариуса | Банк/нотариус |
| 4 | Подписываем договор и регистрируем право собственности в МФЦ/Росреестре | Нотариус, регистратор |
| 5 | Принимаем объект к учёту, начисляем амортизацию | Бухгалтер |
Частые ошибки и риски
- Ошибка 1: Забыть удержать НДФЛ при покупке у физлица.
Риск: штраф по ст. 123 НК РФ 20 % от суммы неудержанного налога. - Ошибка 2: Не взять разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописаны дети.
Риск: признание сделки недействительной. - Ошибка 3: Не отразить объект в ЕГРЮЛ как «особо ценное имущество».
Риск: спор с налоговой при последующей продаже.
Где сдать отчётность в 2026 году
После продажи (если вы выступите продавцом) необходимо подать:
- Декларацию по налогу на прибыль (форма 1151006) до 28 марта 2027 года.
- Формы 0409310 и 0409316 в ЦБ (если компания является кредитной организацией).
Налоговую декларацию можно отправить:
- через сервис «Личный кабинет юридического лица» ФНС;
- по ТКС (телекоммуникационным каналам связи);
- на бумаге в ИФНС по месту учёта.
| Участник | При покупке | Во время владения | При продаже |
|---|---|---|---|
| Юрлицо-покупатель | НДС 0 %, налог на прибыль 0 % | Налог на имущество (до 2,2 %), амортизация | Налог на прибыль 20 %, НДС 0 % (если жилое) |
| Физлицо-продавец | НДФЛ 13 % (удерживает покупатель-юрлицо) | – | – |
| Застройщик-продавец | – | – | Налог на прибыль 20 %, НДС 0 % |
Практический пример
Ситуация: ООО «Дельта» покупает квартиру у гражданина Иванова за 8 000 000 руб. Квартира находилась у Иванова 4 года (единственное жильё – нет льготы).
Действия:
- ООО «Дельта» удерживает НДФЛ: (8 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 910 000 руб.
- Перечисляет Иванову: 8 000 000 – 910 000 = 7 090 000 руб.
- Ставит квартиру на баланс по 8 000 000 руб., начисляет амортизацию 8 000 000 / 360 ≈ 22 222 руб./мес.
- Через 5 лет продаёт квартиру за 10 000 000 руб. Прибыль: 10 000 000 – остаточную стоимость 6 666 667 = 3 333 333 руб. Налог на прибыль: 3 333 333 × 20 % = 666 667 руб.
Полезные ссылки
- НК РФ, статья 149 (освобождение от НДС)
- Разъяснение Минфина по амортизации жилых помещений
- Сроки подачи 3-НДФЛ при продаже недвижимости физлицами