Когда супруги решают приобрести квартиру «в долях», они фактически отказываются от режима совместной собственности, предусмотренного Семейным кодексом РФ, и переходят к долевой собственности. С 9 июля 2025 года этот вариант стал нотариально обязательным: договор купли-продажи, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, обязательно удостоверяется нотариусом.
Ниже ‒ подробная инструкция, актуальная на апрель 2026 года.

В чём разница между совместной и долевой собственностью супругов

Почему теперь обязателен нотариус

С 9 июля 2025 года Минюст России официально разъяснил:
«Договор, по которому недвижимость приобретается супругами в долевую собственность, содержит элементы брачного договора и подлежит нотариальному удостоверению».
Если проигнорировать требование, Росреестр приостановит регистрацию перехода права и вернёт документы на доработку.

Пошаговая схема покупки

1. Выбор долей
   Обсудите, в каких пропорциях будут распределены доли (50/50, 30/70 и т.д.). При использовании материнского капитала доли обязательно закрепляются за всеми членами семьи, включая детей.
2. Подготовка пакета документов
   • Паспорта обоих супругов
   • Свидетельство о браке
   • Справка о доходах (если оформляется ипотека)
   • Разрешение органа опеки (при покупке с детьми и материнским капиталом)
3. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
   • Нотариус проверит дееспособность сторон, удостоверит подписи, заверит долевое распределение.
   • Стоимость услуги: от 5 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона.
4. Регистрация в Росреестре
   Подайте пакет документов через МФЦ или онлайн на портале «Госуслуги». Срок регистрации — 7 рабочих дней.
5. Получение выписки ЕГРН
   В выписке будет указано: «Общая долевая собственность: муж ‒ ½, жена ‒ ½» или иные доли.

Что изменилось в налогообложении

Если раньше супруги могли оформить налоговый вычет на общую сумму до 2 млн рублей, теперь при долевой собственности каждый вправе получить вычет в размере до 2 млн рублей × свою долю.
Пример: квартира стоит 4 млн рублей, доли 50/50. Каждый супруг получает вычет 260 000 рублей (2 млн × 13 %).

Частые ошибки и советы экспертов

• Ошибка: «Выпишем детей из долей, когда они вырастут».
  Совет: При использовании маткапитала доли детей нельзя уменьшать без разрешения органа опеки даже после 18 лет.
• Ошибка: «Пропишем доли 99 % и 1 %, чтобы получить вычет одному».
  Совет: ФНС может признать сделку схемой и отказать в вычете.
• Ошибка: Игнорировать нотариальное удостоверение.
  Совет: Вернётся пакет документов из Росреестра с требованием донотариального удостоверения, потеряете минимум 1 месяц.

FAQ: самые популярные вопросы

Можем ли мы поменять доли после покупки?

Да, через брачный договор или соглашение о разделе имущества, заверенное нотариусом.

Что произойдёт при разводе?

Долевые доли останутся прежними, но при наличии спора суд вправе пересмотреть их размеры (ст. 39 СК РФ).

Как оформить ипотеку на двоих?

• Договор ипотеки подписывают оба супруга.
• Доли в квартире и долги по кредиту распределяются пропорционально долям в недвижимости.

• Согласовали размер долей.
• Назначили нотариуса и уточнили тариф.
• Подготовили документы на детей и справку из ПФР (маткапитал).
• Уточнили условия ипотечного договора у банка (если ипотека).
• Записались на приём в МФЦ на день после нотариата.

Запомните главное: с 2025 года любая покупка недвижимости супругами в долевую собственность обязательно требует нотариального удостоверения. Соблюдайте новые правила ‒ и ваша сделка пройдёт без задержек и споров.