Купить квартиру, которая всё ещё находится в залоге у банка, можно, но сделка существенно отличается от обычной.
Ниже ‒ подробная инструкция: от первого звонка продавцу до получения свидетельства о праве собственности.

Что такое «ипотечная квартира» и какие у неё особенности

Обременение — это запись в ЕГРН о том, что недвижимость заложена банку.
Пока долг не погашен, распоряжаться ею без согласия кредитора нельзя.

• продавец ежемесячно платит ипотеку;
• банк владельца — залогодержатель;
• квартиру нельзя подарить, обменять или продать без письменного разрешения банка.

Выгода покупателя: почему стоит рассмотреть такой вариант

1. Цена ниже рынка, собственникам часто нужны деньги «на вчера».
2. Быстрый торг — уступки 5-15 % встречаются регулярно.
3. Реальность сделки — при грамотной схеме риски минимальны.

Пошаговая схема сделки в 2025 году

Шаг 1. Проверяем квартиру

• Заказываем выписку ЕГРН (в МФЦ или через Росреестр онлайн).
• Убеждаемся, что:
  • есть обременение в пользу банка;
  • нет ареста, долгов ЖКХ, залогов второго круга.
• Просим у продавца правоустанавливающие документы (ДКП/переуступка/ДДУ).
• Важно: если квартира ранее покупалась с материнским капиталом, потребуется нотариальное обязательство о выделе долей детям.

Шаг 2. Получаем согласие банка

Продавец подаёт заявление в свой банк. Ответ ждём 3–7 рабочих дней.
В согласии будет указан:

• точная сумма остатка долга;
• реквизиты для перевода;
• предельный срок закрытия кредита (обычно 30–60 дней).

Шаг 3. Оформляем предварительный договор (ПДКП)

ПДКП подписывают продавец, покупатель и банк.
В нём фиксируем:

1. финальную цену;
2. размер задатка (от 50 000 до 10 % цены);
3. условие: «сделка состоится после погашения ипотеки и снятия обременения».

Шаг 4. Выбираем способ расчётов

Шаг 5. Закрываем долг и снимаем обременение

• Переводим деньги в банк продавца.
• Через 1–3 дня получаем справку о закрытии кредита.
• Банк в течение 5 рабочих дней подаёт заявление на снятие обременения.
• Заказываем свежую выписку ЕГРН без обременений.

Шаг 6. Основной договор купли-продажи

Подписываем основной ДКП в простой письменной форме или у нотариуса (обязательно, если использовался материнский капитал).

Шаг 7. Регистрация перехода права

• Отправляем документы в Росреестр через МФЦ или онлайн-сервис.
• Срок: 5–9 рабочих дней.
• После регистрации:
  • покупатель получает выписку ЕГРН с новым собственником;
  • продавец получает деньги из ячейки/депозитария.

Список документов, которые нужны покупателю

• паспорт + СНИЛС;
• заявление-анкета вашего банка (если берёте свою ипотеку);
• 2-НДФЛ / справка по форме банка;
• трудовая книжка (заверенная копия);
• отчёт об оценке квартиры (заказывается оценщиком, срок 1–2 дня);
• полис добровольного страхования титула (желателен).

Риски и как их минимизировать

Стоит ли ждать «лучших времен» для покупки

Эксперты сходятся во мнении: если квартира нужна сейчас, покупайте;
При росте ключевой ставки в 2024 году банки начали рефинансирование по ставке на 2–3 % ниже.
То есть даже если вы оформите ипотеку по 9–10 %, через 12–18 месяцев можно будет перекредитоваться.

Краткий чек-лист для покупателя

1. Есть ли обременение в ЕГРН?
2. Получено письменное согласие банка?
3. Выбран безопасный способ расчётов?
4. Деньги хранятся в ячейке/депозитарии?
5. Договор предварительный подписали у нотариуса (при маткапитале)?
6. Закрыт кредит и снято обременение?
7. Переход права зарегистрирован?

При грамотной проверке документов и выборе безопасной схемы расчётов риски сводятся к минимуму, а выигрыш может составить сотни тысяч рублей.