Дата актуальности: 19 апреля 2026 года (с учётом последних изменений в налоговом, миграционном и гражданском законодательстве РФ).

Почему нерезиденты часто оформляют сделки через доверенность

Нерезидент — это физическое лицо, которое фактически находится за пределами России более 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев.
При продаже российской недвижимости такой продавец:

• обязан заплатить НДФЛ 30 % (вместо 13 % для резидентов);
• не имеет российского СНИЛС и постоянной регистрации, что затрудняет личное участие;
• часто проживает в странах с визовым режимом, что удорожает перелёты.

Поэтому 70 % сделок с квартирами нерезидентов оформляются через нотариальные доверенности, выданные доверенному лицу в России.

Какими бывают доверенности и где они выдаются

2.1 Виды доверенностей

1. Одноразовая (разовая) — подходит только для конкретной сделки, указываются кадастровый номер, цена и срок действия.
2. Общая, позволяет представителю совершать любые юридически значимые действия от имени собственника в течение 3 лет.
3. С передоверием — даёт право передать полномочия третьему лицу (востребуется, если первый поверенный не может завершить сделку).

2.2 Где можно заверить доверенность нерезиденту

Пошаговая схема покупки

Шаг 1. Проверка доверенности

• Срок действия — не истёк (максимум 3 года, если не указано иное).
• В доверенности явно указано право продавать именно эту квартиру или «всё имущество».
• Нотариальное свидетельство/апостиль присутствует.

Шаг 2. Проверка прав собственности

• Выписка из ЕГРН не старше 5 рабочих дней.
• Отсутствие обременений, арестов, залогов.
• Есть технический паспорт БТИ (новый или старый, но без расхождений).

Шаг 3. Согласование условий и предоплата

• Договор купли-продажи подписывает поверенный от имени продавца.
• Депонирование денег: на нотариальном депозите или банковской ячейке.
• В договоре прописываем: «Продавец-нерезидент обязан оплатить НДФЛ 30 %, но налоговый агентом выступает покупатель».

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

• Подача через МФЦ или электронную подпись (если у поверенного есть ЭЦП).
• Срок — 7 рабочих дней при электронной подаче, 9 — через МФЦ.
• Получение ЕГРН-выписки на нового собственника.

Шаг 5. Финальный расчёт и передача ключей

• Подпись акта приёма-передачи.
• Обязательно фиксируем показания счётчиков и отсутствие задолженностей.

Налоговые последствия для сторон

Для продавца-нерезидента

• НДФЛ 30 % от суммы превышения цены над вычетом (1 млн руб. или расходы на покупку). Пример:
  
  Квартира куплена за 5 млн руб., продаётся за 7 млн руб. Налог: (7 – 5) × 30 % = 600 000 руб.
• Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.

Для покупателя

• Если нерезидент не сам подаёт декларацию, покупатель выступает налоговым агентом и удержит 30 % при выплате.
• В противном случае возможны штрафы до 40 % от неуплаченного налога.

Типовые риски и как их минимизировать

Чек-лист покупателя перед подписанием

1. Проверил выписку ЕГРН (без обременений).
2. Убедился в действительности доверенности (ФНП + нотариальная палата).
3. Согласовал форму оплаты (нотариальный депозит).
4. Получил копию паспорта нерезидента и перевод.
5. Включил в договор условие о налоговой ответственности продавца.
6. Подготовил пакет для МФЦ в 2 экземплярах.

FAQ: самые популярные вопросы

Вопрос: Может ли доверенность быть выдана на 5 лет?
Ответ: Нет, максимальный срок для доверенности от физлица, 3 года (ст. 186 ГК РФ).

Вопрос: Что делать, если нерезидент отказывается платить НДФЛ после сделки?
Ответ: Налоговая предъявит требование к покупателю как к налоговому агенту; тот может взыскать убытки с продавца через суд.

Вопрос: Можно ли купить квартиру у нерезидента без нотариального договора?
Ответ: Нет, с все сделки с долями и всеми объектами, где один из участников — нерезидент, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 163.1 ГК РФ).