04 апреля 2026 года, 07:29 по московскому времени
Что такое «заниженная цена» в договоре купли-продажи?
Под занижением стоимости понимается указание в договоре цены ниже фактически оплаченной суммы. Чаще всего разница оформляется отдельным «приёмо-сдаточным актом» или «распиской», а в базе Росреестра квартира появляется по цене на 10–70 % ниже реальной.
Зачем продавец идёт на занижение?
- Уменьшение налога с продажи. Если квартира в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), НДФЛ рассчитывается именно от цены в договоре.
- Избежание налога на «слишком большую» прибыль. Налоговая может потребовать пояснений, если цена выше кадастровой на 30 %.
- Упрощение схемы «серого» вывода денег. Часть суммы продавец получает «наличкой» без отчётности.
Почему покупатели соглашаются?
- Экономия на налогах при продаже. В будущем, когда покупатель станет продавцом, он тоже снизит базу налогообложения.
- Возможность «вписаться» в ипотечный лимит. Банк выдаёт кредит на сумму из договора, остальное покупатель доплачивает сам.
- Кажущаяся выгода на торгах. Например, на торгах Фонда защиты прав дольщиков квартира продаётся на 20–30 % ниже рынка, а занижение ещё больше «обесценивает» объект в документах.
Какие риски несёт покупатель?
Потеря части денег при судебных спорах
Если сделку признают недействительной (например, при банкротстве продавца), вернут только ту сумму, что указана в договоре. «Серую» доплату никто не возместит.
Налоговые претензии к покупателю
ФНС может заподозрить подаренную выгоду и начислить НДФЛ 13 % с «недополученной» разницы между рыночной и договорной ценой.
Проблемы при продаже квартиры
Следующий покупатель захочет занижение ещё сильнее, либо потребует оформить всю сумму по договору. В обоих случаях ваш налог на продажу вырастет.
Отказ банков в ипотеке
Начиная с 2025 года, крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа) запрашивают выписку из банковского счёта продавца. Если суммы в договоре и на счёте не совпадают, кредит могут не одобрить.
Какова юридическая ответственность в 2026 году?
С 01 января 2026 г. вступили в силу поправки к КоАП РФ: ст; 15.14-1 предусматривает штраф до 1 млн руб. за «преднамеренное занижение цены в сделке с недвижимостью». При этом квалификация «преднамеренности» определяется по совокупности:
- расхождения цены в договоре и рыночной более чем на 30 %;
- наличия «дополнительных соглашений» о доплате;
- движения денежных средств через «кэш» или криптовалюту.
Как минимизировать риски, если вы всё-таки решились на занижение?
- Оформите доплату в виде займа. Заключите «договор займа» с продавцом на разницу цен, укажите его в ипотечном пакете.
- Учтите кадастровую стоимость. Убедитесь, что договорная цена не ниже 0,7 × кадастровой, иначе налоговая сама «доначислит».
- Сохраняйте первичные документы. Чеки, расписки, выписки из банка пригодятся в суде или при продаже.
- Проверьте продавца на банкротство. Используйте федресурс.банкрот и картотека арбитражных дел.
Альтернатива: легальное снижение налога
Вместо занижения цены можно воспользоваться:
- Налоговым вычетом 1 000 000 руб. по доходу от продажи.
- Вычетом «по расходам» — уменьшить доход на сумму покупки (если сохранились все документы).
- Семейной ипотекой с господдержкой или льготой 2 % для IT-специалистов, чтобы не прибегать к «серым» схемам.
Краткий вывод
Занижение стоимости в купле-продаже квартиры в 2026 году — это уже не просто «бюрократический трюк», а административное правонарушение с крупными штрафами и потенциальной уголовной перспективой. Выгода в 13 % налога может превратиться в 100 % потерю доплаты и миллионные штрафы. Разумнее использовать легальные инструменты снижения налогов и проверять контрагентов, чем играть в «русскую рулетку» с ФНС и Арбитражным судом.