В 2026‑м году вопрос приобретения недвижимости в России иностранцами стал менее «запутанным», однако налоговый режим остаётся специфическим. В статье рассматриваются:

• правовой статус нерезидента на рынке недвижимости;
• необходимый пакет документов;
• порядок оформления сделки;
• налоги, которые обязаны платить иностранцы при покупке и продаже квартиры;
• возможные льготы и ограничения;
• риски и рекомендации.

Правовой статус иностранного покупателя

Нерезидент (гражданин другого государства) считается равным участником рынка недвижимости по сравнению с гражданином РФ. Он может свободно приобретать:

• жилая недвижимость (квартиры, дома, комнаты);
• коммерческие объекты;
• земельные участки, если они не находятся в специальных зонах (военные, охраняемые природные территории и т.д.).

Отличий от резидентов в отношении прав собственности почти нет – владение не предоставляет дополнительных льгот (например, налоговых вычетов по ипотеке).

Необходимый пакет документов

Для заключения договора купли‑продажи иностранному гражданину потребуется:

1. Паспорт (оригинал + копия). Если у покупателя есть вид на жительство (ВНЖ) – предъявить его.
2. ИНН (идентификационный номер налогоплательщика). Для нерезидентов ИНН можно получить в любом отделении ФНС по месту временного пребывания в РФ.
3. Документ, подтверждающий правоспособность (например, справка о праве на управление имуществом от государства, если покупатель — юридическое лицо).
4. Свидетельство о праве собственности продавца (или выписка из ЕГРН).
5. Технический паспорт объекта (для жилой недвижимости).
6. Согласие супруги/супруга, если имущество находится в совместной собственности (по требованию нотариуса).
7. Доверенность, если сделку осуществляет представитель.

Все документы, выданные за пределами России, должны быть заверены нотариально и легализованы (апостиль) или заверены в консульстве РФ.

Порядок оформления сделки

1. Выбор объекта – проверка статуса в ЕГРН, отсутствие обременений (залог, арест).
2. Подготовка договора – обычно составляется нотариусом. В договоре указываются реквизиты сторон, описание недвижимости, цена и порядок оплаты.
3. Оплата – перевод может быть осуществлён банковским переводом в рублях, в валюте (по курсу ЦБ) или через аккредитив.
4. Регистрация права собственности – подача заявления в Росреестр (через нотариуса). После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН;
5. Подача налоговой декларации (при необходимости) – если сделка относится к налогооблагаемым операциям.

Налоги при покупке квартиры

Иностранцы платят те же налоги, что и резиденты:

• Налог на имущество (ежегодный). Ставка в большинстве регионов – 0,1 % от кадастровой стоимости жилой площади (для квартир, комнат, долей в них). В некоторых регионах ставка может отличаться.
• Налог на регистрацию (регистрационный сбор в Росреестре) – фиксированная сумма 2000–4000 руб. в зависимости от региона.
• При оплате через банковскую карту или перевод может взиматься комиссия банка (обычно 0,5‑1 %).

Налоговые вычеты (например, по ипотеке) не предоставляются иностранным гражданам, даже если они имеют ВНЖ и работают в России.

Налог при продаже квартиры

Продажа недвижимости нерезидентом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка и порядок расчёта изменялись в последние годы.

5.1 Ставка налога

• Стандартная ставка – 30 % от полученного дохода (разницы между ценой продажи и ценой покупки).
• Если объект находился в собственности менее 3 лет (для недвижимости, приобретённой до 1 января 2023 г.) – применяется ставка 30 % без любых вычетов.
• С 1 января 2026 г. нерезиденты освобождаются от НДФЛ, если срок владения превышает 3 года (для недвижимости, приобретённой после 2020 г.) или 5 лет (для более старых объектов). В этом случае налог не уплачивается вовсе.

5.2 Расчёт налоговой базы

Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки. Нерезиденты не могут уменьшать базу на расходы по покупке, на комиссии, на ремонт и т.п. – в отличие от резидентов, которым предоставляются налоговые вычеты (до 1 млн руб. — 13 % от суммы).

5.3 Подача декларации

1. Заполнить форму 3‑НДФЛ (в электронном виде через Личный кабинет ФНС).
2. Приложить договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, подтверждение уплаты НДФЛ.
3. Оплатить налог до 15 июля года, следующего за годом продажи (если налог обязателен).

Льготы, вычеты и ограничения

• Налоговые вычеты по покупке жилья (по ипотеке) – доступны только гражданам РФ и резидентам, но не нерезидентам.
• Для покупки недвижимости в некоторых регионах (Крым, Севастополь, некоторые военные зоны) требуются специальные разрешения – в обычных регионах ограничений нет.
• Нерезидент не имеет права пользоваться льготой «недвижимость в собственности более 3 (5) лет – освобождение от НДФЛ», если объект был приобретён до 1 января 2020 года (для него применяется правило 5‑летнего владения).

Риски и рекомендации

7.1 Риски

• Наличие скрытых обременений (залог, арест) – проверять в ЕГРН.
• Колебания курса рубля при оплате в иностранной валюте – может увеличить фактическую стоимость.
• Неправильное оформление ИНН – влечет штрафы за неподачу декларации.
• Недостаточная проверка правового статуса земли (особенно в приграничных регионах) – возможны ограничения на перепланировку.

7.2 Практические рекомендации

1. Обратиться к квалифицированному юристу по недвижимости (особенно при сделках стоимостью более 5 млн руб.).
2. Проверить объект в Госреестре и запросить выписку о праве собственности.
3. Получить ИНН до подписания договора – это ускорит регистрацию и подачу налоговой декларации.
4. Сохранять все платежные документы (квитанции, банковские выписки) – они понадобятся при расчёте налога.
5. Если планируется продажа в ближайшие 2‑3 года, рассмотреть варианты аренды вместо продажи, чтобы избежать 30 % налога.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли купить квартиру в России без ВНЖ?

Да. Наличие вида на жительство не является обязательным условием. Достаточно иметь ИНН и паспорт.

Какие налоги придется платить ежегодно после покупки?

Ежегодный налог на имущество (0,1 % от кадастровой стоимости) и, при необходимости, налог на землю (если вы владеете земельным участком). Ставки могут различаться в зависимости от муниципалитета.

Нужно ли уплачивать НДФЛ при продаже, если я проживал в квартире более 5 лет?

С 1 января 2026 года нерезиденты, владеющие объектом более 5 лет (или более 3 лет в случае покупки после 2020 года), полностью освобождаются от НДФЛ.

Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке, если я иностранный гражданин с ВНЖ?

Нет. Налоговый вычет по ипотеке предоставляется только резидентам РФ.

Какой срок подачи декларации о продаже недвижимости?

Декларацию следует подать до 15 июля года, следующего за годом продажи, если налог обязателен.

Иностранные граждане в России имеют почти такие же права на покупку и владение жилой недвижимостью, как и резиденты. Основные отличия проявляются в налоговой сфере:

• Отсутствие налоговых вычетов при покупке.
• Обложение дохода от продажи по ставке 30 % без возможности уменьшения базы (за исключением освобождения, вступившего в силу с 2026 года при длительном владении).
• Обязательная ежегодная уплата налога на имущество;

Тщательная подготовка документов, проверка правового статуса объекта и своевременная подача налоговой декларации помогут избежать штрафов и лишних затрат.

Дата актуализации информации: 18 апреля 2026 г. Содержимое статьи составлено на основе публичных источников и официальных публикаций ФНС России.