Семейный (материнский) капитал остаётся одним из самых востребованных видов государственной поддержки. В 2026 году его размер составляет 630 000 ₽ за первого и 210 000 ₽ за второго ребёнка. Многие семьи хотят направить эти средства на покупку дома у близких родственников: родителей‚ братьев‚ сестёр или дедушек/бабушек. Однако сделка с «своими» людьми имеет ряд особенностей‚ которые нужно учитывать‚ чтобы не получить отказ Пенсионного фонда РФ (ПФР) и не нарваться на обвинение в фиктивной сделке.

Разрешено ли покупать дом у родственников на материнский капитал?

Короткий ответ: разрешено‚ но при соблюдении жёстких условий. Основной запрет касается приобретения жилья у ближайших родственников первой линии: супруга‚ родителей‚ детей. Такие сделки автоматически считаются взаимозависимыми‚ и ПФР вправе отказать в перечислении средств.

Однако судебная практика последних лет (в частности‚ решения КонсультантПлюс за 2024–2026 гг.) показывает‚ что приобретение доли в доме у дальних родственников (бабушек‚ дедушек‚ тётей‚ дядей‚ двоюродных братьев и сестёр) возможно‚ если соблюдены условия улучшения жилищных условий детей.

Кого считают близкими родственниками по закону

• Разрешены: тёти‚ дяди‚ прадедушки‚ прабабушки‚ двоюродные братья/сёстры‚ племянники.
• Запрещены: супруг/супруга‚ родители‚ усыновители‚ дети‚ внуки.

5 ключевых правил сделки 2026 года

Семья должна официально испытывать нужду в жилье.
Улучшение условий подтверждается расчётом площади на человека: норматив — не менее 18 м² на каждого члена семьи по данным БТИ и ЕГРН.

Дом должен быть признан пригодным для проживания.
С 2025 года упрощённая процедура: заключение о пригодности не требуется‚ если:

• строение уже введено в эксплуатацию;
• в ЕГРН отсутствуют обременения‚ аресты или ограничения;
• кадастровая стоимость не превышает 50 млн ₽.

Стоимость объекта не должна быть явно заниженной.
ПФР проверит рыночную оценку: отклонение от средней цены по региону не более 20 % в меньшую сторону. Поможет независимый отчёт об оценке (обязателен).

Договор купли-продажи должен содержать рассрочку или ипотечный кредит.
ПФР перечислит деньги только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Поэтому большинство сделок оформляют в виде:

• ипотеки с нулевой ставкой между родственниками;
• договора рассрочки до 10 лет.

Обязательное обременение в пользу детей.
В ЕГРН проставляется обременение: доля каждого ребёнка не может быть продана или заложена до 18 лет без согласия органа опеки.

Пошаговая инструкция по покупке

Шаг 1. Проверяем право на материнский капитал

• Смотрим возраст: второй (или последующий) ребёнок должен быть рожден или усыновлён не позднее .
• Оформляем электронный сертификат на портале Госуслуги.

Шаг 2. Подбираем дом и оцениваем условия

Минимальные требования:

• жилое строение (ИЖС‚ ЛПХ‚ садовый домик‚ если он переведён в жилой фонд);
• наличие кадастрового паспорта и технического плана;
• отсутствие долгов по ЖКХ и налогам у продавца.

Шаг 3. Назначаем независимую оценку

Оценщик готовит отчёт по форме ФСО-7; Срок действия — 6 месяцев‚ стоимость — 5 000–10 000 ₽.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор (ПКПД)

В документе прописываем:

• точную цену (не ниже оценки);
• условие регистрации права собственности;
• срок подачи заявления в ПФР, не более 2 месяцев после подписания.

Шаг 5. Получаем согласие органа опеки

Если в семье есть несовершеннолетние‚ понадобится разрешение на сделку и обременение. Срок — до 20 рабочих дней.

Шаг 6. Подаём заявление в ПФР

Комплект документов:

1. Заявление по форме № 1МК.
2. Копия договора купли-продажи.
3. Свидетельство о праве собственности продавца.
4. Отчёт об оценке.
5. Разрешение органа опеки.
6. Справка из БТИ о площади.
7. Выписка ЕГРН без обременений.

ПФР перечислит деньги не позднее 30 рабочих дней после регистрации права в Росреестре.

Типовой договор купли-продажи

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОМА № ___
г. _________ "___" _________ 2026 г.
Продавец: Иванов И.И.‚ паспорт 1111 №111111‚ выдан г.
Покупатель: Петрова М.С.‚ действующая в интересах семьи‚ сертификат № 000-000-000-000-000.

Предмет: жилой дом‚ кадастровый № 77:01:0004010:123‚ площадь 120 м²‚ стоимость 3 000 000 ₽.

Порядок расчётов:
- 630 000 ₽ — за счёт материнского капитала;
- 2 370 000 ₽, собственные средства (ипотечный кредит от ПАО «Сбербанк»).

Права детей: доля каждого ребёнка — не менее 1/3 доли в общем праве собственности.

Частые ошибки и как их избежать

Советы юриста

• Не экономьте на сопровождении. Нотариус или опытный риэлтор сэкономит время и снизит риски.
• Оформляйте ипотеку «родитель-ребёнок». Даже при нулевой ставке это позволит доказать‚ что сделка реальная.
• Храните все чеки и платежки. ПФР может запросить подтверждение фактического владения и проживания.

Покупка дома у родственников за материнский капитал в 2026 году возможна‚ если:

• продавец не входит в число ближайших родственников;
• сделка реальная‚ а цена — рыночная;
• соблюдены все процедуры оценки‚ регистрации и закрепления прав детей.

Внимательное соблюдение инструкции и юридических нюансов позволит безопасно и легально улучшить жилищные условия всей семьи.

Важно! Правила могут меняться. Перед сделкой обязательно уточните условия на официальном сайте Пенсионного фонда РФ или получите бесплатную консультацию юриста.