Дачный коттедж или кирпичный особняк в пригороде манит свободой пространства и собственным садом, но за кулисами объявления может скрываться целый «букет» проблем: от несуществующей разрешительной документации до ареста земли за долги прежнего владельца. Ниже — подробная инструкция, какие документы на дом и земельный участок надо проверить до подписания договора купли-продажи и перевода денег. Всё — бесплатно, онлайн и офлайн.
Проверяем право собственности и «чистоту» объекта
Выписка из ЕГРН (Росреестр)
Без этой «справки» не начинайте даже переговоры. Она показывает:
- кто именно является собственником;
- есть ли обременения (ипотека, арест, залог);
- совпадает ли кадастровый номер и площадь с заявленными.
Как получить: за 0 ₽ через сайт rosreestr.gov.ru → «Электронные услуги» → «Справочная информация по объектам недвижимости» (или закажете расширенную выписку за 300–750 ₽).
Кадастровый паспорт + технический план
Проверяем, что:
- дом и участок «зарегистрированы» (есть кадастровые номера);
- площадь, этажность и материал стен в паспорте совпадают с реальностью.
Различия > 1 м² могут стать поводом отказа в ипотеке или регистрации права.
Правоустанавливающие документы
Требуйте у продавца оригиналы:
- ДКП (договор купли-продажи)/дарения/наследства либо свидетельство о праве собственности старого образца;
- выписка из ЕГРН не старше 5 дней;
- при приватизации, постановление администрации или приватизационный договор;
- при долевом строительстве — акт ввода в эксплуатацию и разрешение на ввод.
Земельный участок: от границ до коммуникаций
Категория земель и разрешённое использование
Дом на ИЖС, ЛПХ или СНТ — важно, чтобы:
- в ЕГРН было прописано «жилой дом»;
- вид разрешённого использования разрешал проживание (не «сельхозназначение»).
Границы участка и межевание
Если межевание не проведено или координаты не внесены в кадастр, покупка — риск споров с соседями и отказ в регистрации. Просите:
- межевой план (утверждённый Росреестром);
- схему расположения земельного участка.
Коммуникации: на кого оформлены договоры
Электричество, газ, вода, канализация могут числиться:
- на собственника дома;
- на садовое товарищество (СНТ);
- на ресурсоснабжающую организацию.
Требуйте копии договоров или справки о технологическом присоединении (особенно у «Ленэнерго», «Мособлгаза» и др.).
Проверяем техническое состояние дома
Экспликация и поэтажный план
Они содержатся в техническом паспорте БТИ. Сверяем:
- количество комнат и этажей;
- наличие переустройств (если был сделан «самострой» — потребуется разрешение).
Инженерные системы
Рекомендуемый чек-лист:
- Электрика — мощность подведённой линии (кВт), год установки щитка.
- Водоснабжение, скважина или центральный водопровод, акт об уровне воды.
- Канализация, септик или центральная, паспорт на септик.
- Отопление — газовый котёл, электрокотёл, печное; наличие паспортов и договора ТО.
Продавец и его «чистота»
Паспорт и СНИЛС продавца
Сверяем ФИО и дату рождения с ЕГРН. Если продавец — доверенное лицо, проверяем:
- датированную нотариальную доверенность;
- выписку из реестра доверенностей ФНП (бесплатно онлайн).
Согласие супруга/наследников
Если дом приобретён в браке — нотариальное согласие второго супруга обязательно.
Проверка на банкротство и долги
Используйте сервисы:
- Федресурс — поиск долгов по ФИО;
- Картотека арбитражных дел — проверка статуса банкрота;
- ФССП — проверка исполнительных производств.
Бесплатный онлайн-чек-лист «Можно ли покупать?»
Шаг за шагом в режиме 24/7:
- Запросил выписку ЕГРН, нет обременений ✔
- Сравнил площадь и материал — совпадает ✔
- Проверил межевание — участок оформлен ✔
- Скачал технический план БТИ — нет самостроя ✔
- Убедился в коммуникациях — договоры на руках ✔
- Продавец не банкрот — по базам ✔
Что получить после сделки
Через 3–5 рабочих дней после регистрации в Росреестре:
- Акт приёма-передачи (подписывается в день получения ключей);
- Новая выписка ЕГРН на ваше имя;
- Обновлённые кадастровые планы (если были изменения);
- Лицевой счёт в организации, обслуживающей дом (для оплаты коммуналки);
- Договор страхования (если берёте ипотеку).
Проверка документов при покупке дома — это не бюрократическая формальность, а ваша защита от потери миллионов и ночёвки на чужом дворе. Сформируйте папку с выпиской ЕГРН, кадастровым паспортом, межевым планом, техническим планом БТИ, договорами на коммуникации и справками об отсутствии долгов. Потратите 1–2 дня — сэкономите годы судебных тяжб.
Напоминание: дату последней проверки (сегодня ) и номер запроса сохраните в электронном виде — пригодится при регистрации права собственности.