04 апреля 2026 г. — В последние годы всё чаще встречается ситуация, когда покупатель сам предлагает указать в договоре купли-продажи квартиры цену выше реальной. На первый взгляд для продавца это выглядит безобидно: деньги получит больше, чем ожидал, а «лишние» средства покупатель компенсирует «в конверте». Однако юридические и налоговые последствия могут стать неожиданными и крайне болезненными. Ниже разберёмся, почему возникает такая просьба, какие риски несёт продавец и как правильно поступить, чтобы защитить себя.

Почему покупатель хочет завысить цену в договоре?

1. Получение большего ипотечного кредита. Банки выдают заёмщику максимум 80–90 % от кадастровой или рыночной оценки. Если в договоре прописать цену выше, можно «вытащить» из банка больше денег.
2. Подготовка к будущей продаже. Через 3–5 лет новый владелец сможет продать квартиру по формальной цене, близкой к указанной в договоре, и снизить налог с прибыли.
3. Отмывание денег. Не всегда, но такой способ используют для «легализации» средств.
4. Компенсация «чёрного» занижения в другой сделке. Покупатель продаёт свою недвижимость по заниженной цене, а в вашей сделке «компенсирует» разницу.

Юридические риски для продавца

Налоговые последствия

Если вы владеете квартирой меньше минимального срока (в РФ для объектов, приобретённых после , — 5 лет), придётся заплатить 13 % НДФЛ с разницы между ценой из договора и документальными расходами на покупку.
Пример: квартиру купили за 4 млн ₽, в договоре указали 6 млн ₽. Налог = (6 – 4) × 13 % = 260 000 ₽.

Претензии и судебные иски

• Банк может заподозрить мошенничество и потребовать вернуть часть кредита досрочно.
• Налоговая оштрафует за занижение/завышение базы и начислит пени.
• Будущий покупатель квартиры (через год-два) может заявить, что квартира была продана по завышенной цене и обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

Уголовная ответственность

Если сумма «серой» доплаты превышает 1,5 млн ₽, дело может быть квалифицировано по ст. 159 УК РФ («Мошенничество в сфере кредитования») или ст. 174.1 («Легализация денежных средств»).

Как можно защититься продавцу

А. Отказаться от схемы

Самый безопасный вариант — указать реальную цену. Если покупатель настаивает, объясните последствия и предложите альтернативы:

• официальная скидка покупателю (возврат части средств после регистрации через договор займа);
• рассрочку платежа с оформлением в соглашении;
• обязательство покупателя оплатить ваш налог (прописать в дополнительном соглашении).

Б. Применять «безопасную» прокладку

Если без завышения не обойтись, можно:

1. отразить все платежи через банковские счёта (никаких наличных);
2. оформить дополнительное соглашение, где указать, что часть суммы — компенсация за мебель, отделку, юридические услуги (с актами выполненных работ);
3. застраховать себя письменным подтверждением от покупателя о том, что он понимает налоговые последствия;
4. заранее проконсультироваться с налоговым юристом и оставить платёжные документы на расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

В. Использовать «белые» инструменты

Что делать, если уже подписан «завышенный» договор

1. Уведомить налоговую самостоятельно до получения уведомления. Штраф будет меньше.
2. Уменьшить налогооблагаемую базу — собрать документы на покупку, ремонт, проценты по ипотеке, нотариальные расходы.
3. Заключить соглашение о рассрочке уплаты налога (ст. 64 НК РФ).
4. Получить консультацию юриста по возможности пересмотра условий сделки в суде, если доказано введение в заблуждение.

• Даёт ли продавцу выгоду завышение? — Краткосрочно, да, долгосрочно, нет.
• Можно ли избежать налога? — Нет, если объект приобретён менее 5 лет назад.
• Какой риск выше всего? — Уголовное преследование при сумме «серых» платежей от 1,5 млн ₽.
• Что делать? — Отказаться от «серой» схемы, оформить всё прозрачно, зафиксировать дополнительные платежи документально.

Источники: Гражданский кодекс РФ, ст. 421, 454; Налоговый кодекс РФ, ст. 214.10, 217.1; Письмо ФНС России от № БС-4-21/2215@; судебная практика ВС РФ по делам № 5-КГ23-42, 18-КГ22-81.