Продажа квартиры или другого жилого помещения, которое вы унаследовали, часто сопровождается вопросами о том, нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), какие ставки применяются и как правильно оформить декларацию. В статье разберём действующее законодательство (по состоянию на 2026 год), основные условия освобождения от налога, возможности налоговых вычетов и пошаговую инструкцию по расчёту и уплате налога.

Общие положения

• Налогом облагаются доходы от продажи недвижимости, в т.ч. унаследованной.
• Налоговая база – разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения (или её эквивалентом), скорректированная налоговыми вычетами.
• Налог уплачивается в размере 13 % от налогооблагаемой базы для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
• Налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. может быть применён один раз в год к одному объекту недвижимости.

Налог на наследство

В России не существует отдельного налога на получение наследства. Налог возникает только в момент реализации (продажи) унаследованного имущества.

Ключевые нормативные акты

1. Налоговый кодекс РФ (раздел «Налог на доходы физических лиц»).
2. Федеральный закон № 325‑ФЗ от  г. (введённый в действие ) – порядок применения налогового вычета в 1 млн руб.
3. Постановления ФНС России, уточняющие сроки владения, при которых налог не взимается.

Условия освобождения от НДФЛ

Налог не взимается, если выполнено одно из следующих условий:

• Недвижимость находилась в собственности более трёх лет (для унаследованного имущества – три года с момента вступления в наследство).
  Источник: РБК Недвижимость, ФНС России, 2026 год.
• Объект является единственным жильём налогоплательщика и находился в его собственности более трёх лет.
• Продажа происходит в рамках публичного аукциона (особый порядок, налог не взимается).
• Продажа недвижимости, полученной в дар или по наследству, осуществлена менее чем через три года, но стоимость продажи не превышает 1 млн руб. (тогда налог может быть уменьшен за счёт вычета, но обязательна декларация).

Важно: если срок владения меньше трёх лет, налог уплачивается, однако его размер можно уменьшить за счёт вычета в 1 млн руб.

Налоговый вычет в размере 1 млн рублей

С  г. действует вычет, позволяющий уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 руб.. Вычет можно применить:

• Только один раз в год на один объект недвижимости.
• Только при продаже имущества, полученного в дар или по наследству, если вы не использовали вычет ранее в текущем налоговом периоде.

Если продажная цена меньше 1 млн руб., налоговая база становится отрицательной, и налог не уплачивается.

Как рассчитать налог: пошаговая инструкция

1. Определите дату вступления в наследство. Это будет исходной датой для расчёта срока владения.
2. Установите стоимость продажи (цена, указанная в договоре купли‑продажи).
3. Определите базовую стоимость приобретения.
   • Если наследник получил объект в наследство, базовой стоимостью считается стоимость, указанная в акте о наследстве (обычно – рыночная стоимость на дату смерти наследодателя).
   • Если у наследодателя уже был уплаченный НДФЛ при продаже аналогичного имущества, эти суммы могут быть учтены при расчёте (см. п. 5);
4. Вычтите налоговый вычет (если планируется его использовать).
   Пример: продажа за 2 500 000 руб., базовая стоимость – 1 200 000 руб., вычет – 1 000 000 руб. → налогооблагаемая база = 2 500 000 – 1 200 000 – 1 000 000 = 300 000 руб.
5. Примените ставку НДФЛ.
   • Для резидентов – 13 %.
   • Для нерезидентов – 30 %.

   Налог = налогооблагаемая база × ставка.

6. Проверьте срок владения. Если с даты наследования прошло ≥ 3 года, налог не взимается независимо от расчётов (но декларацию всё равно подать необходимо).
7. Подайте декларацию 3‑й формы по форме № Д-1000 в ИФНС по месту жительства. Декларацию следует подать в течение 30 дней после продажи (для резидентов) либо в срок, установленный налоговым органом.
8. Уплатите налог. Оплата производится в течение 15 дней с даты подачи декларации (можно через онлайн‑банк, Платёжный кабинет ФНС или в банке).

Пример расчёта

Поскольку срок владения превышает 3 года, налог не взимается. Тем не менее, рекомендуется подать декларацию, указав нулевую сумму налога, чтобы избежать вопросов со стороны налоговой службы.

Порядок подачи декларации и уплаты налога

1. Соберите пакет документов (см. раздел 5).
2. Заполните форму Д-1000 (декларацию о доходах физических лиц). В разделе «Доходы от продажи имущества» укажите:
   • Дата и стоимость продажи.
   • Базовую стоимость (по акту наследства).
   • Применённый налоговый вычет.
3. Подайте декларацию:
   • Лично в отделении ИФНС.
   • Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru (электронная подача).
4. Оплатите налог (если он возник). При оплате укажите номер декларации, ИНН и КПП получателя.
5. Сохраните подтверждение об уплате (квитанцию/скриншот).

Необходимый пакет документов

• Свидетельство о праве наследования (свидетельство о смерти, завещание или решение суда).
• Документ, подтверждающий стоимость наследуемой недвижимости на момент наследования (акты оценки, выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости).
• Договор купли‑продажи квартиры.
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (если была).
• Копия паспорта и ИНН наследника.
• Заполненная декларация Д‑1000.
• Документы, подтверждающие расходы, которые можно учесть в качестве налоговых вычетов (например, расходы на ремонт, если они были оплачены наследником).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если квартира продана менее чем через 3 года?

Да. Налог уплачивается в размере 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) от налогооблагаемой базы. При этом можно применить вычет в 1 млн руб., что может полностью снять налог, если разница между ценой продажи и базовой стоимостью не превышает вычет.

Как учесть НДФЛ, уплаченный наследодателем при его продаже недвижимости ранее?

Если наследодатель уплатил НДФЛ при продаже аналогичного имущества, эти суммы могут быть включены в стоимость приобретения наследника (по пункту 5 в разделе «Как рассчитать налог»). Это уменьшит налогооблагаемую базу.

Можно ли воспользоваться вычетом в 1 млн руб. более одного раза в год?

Нет. Вычет предоставляется только один раз в календарный год на один объект недвижимости.

Что делать, если продажная цена ниже 1 млн руб., а срок владения менее 3 лет?

В этом случае налоговая база будет отрицательной (или нулевой) после применения вычета, и налог платить не требуется. Декларацию всё равно необходимо подать.

Какой срок подачи декларации?

Для недвижимости, полученной в наследство, декларацию следует подать в течение 30 дней после даты продажи (если налог подлежит уплате) либо в срок, установленный налоговым органом (обычно до 30 дней после получения уведомления).

Нужно ли платить налог, если я продал унаследованную квартиру в рамках приватизации?

Приватизированное жильё подпадает под те же правила. Если срок владения от даты приватизации менее 3 лет, налог обязателен, но вычет в 1 млн руб. может его уменьшить.

Продажа недвижимости, полученной по наследству, регулируется теми же принципами, что и продажа любой другой недвижимости, но имеет несколько особенностей:

• Срок владения считается от даты вступления в наследство.
• Налог не взимается при владении более трёх лет.
• Вычет в размере 1 млн руб. может полностью снять налог, если разница между ценой продажи и стоимостью приобретения не превышает эту сумму.
• Соблюдение сроков подачи декларации и правильное оформление документов позволяют избежать штрафов и проблем с налоговой службой.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в местный отдел ФНС, чтобы убедиться в правильности расчётов и своевременно выполнить все обязательства;

Помните: даже если налог не подлежит уплате, декларацию подать необходимо – это подтверждает законность сделки и избавляет от возможных проверок в будущем.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.