Актуально на 19 апреля 2026 г․
В каких случаях возникает обязанность платить НДФЛ
Если вы продаёте объект недвижимости, который был приобретён в собственность после и находился у вас во владении менее минимального срока, то возникает обязанность:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- уплатить налог до 15 июля следующего года․
Какой «минимальный срок» применяется
| Условия получения права собственности | Срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Наследование или дарение от члена семи/близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| На момент продажи у продавца нет другого жилья (плюс 90-дневная «отсрочка» на покупку нового жилья) | 3 года |
| Все остальные случаи | 5 лет |
Как рассчитать налоговую базу
Вариант А․ Сравнение с кадастровой стоимостью
Если цена в договоре ниже 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то база для налога = 0,7 × кадастровая стоимость․
Вариант Б․ Уменьшение дохода на вычет или расходы
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ на жилые объекты (или 250 000 ₽ на прочую недвижимость) в совокупности за год․
- Документальные расходы: можно уменьшить доход на фактические расходы на приобретение (требуются чеки, договор купли-продажи, выписки банка и т․д․)․
Пример 1․ Применение вычета в 1 000 000 ₽
Дано:
Квартира продана за 3 000 000 ₽, куплена в 2024 г․ за 2 500 000 ₽, владение 1,5 года․ Расходы не документированы․
Налоговая база: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽
Пример 2․ Уменьшение на фактические расходы
Та же квартира, но есть документы о расходах 2 500 000 ₽․
Налоговая база: 3 000 000 – 2 500 000 = 500 000 ₽
НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽
Особые льготы для семей с детьми (нововведение 2026)
Семьи с двумя и более детьми могут получить полное освобождение от НДФЛ при одновременном соблюдении условий:
- в семье ≥ 2 детей до 18 лет (или до 24 при очном обучении);
- куплено другое жильё в тот же год или до 30 апреля следующего года;
- новое жильё по кадастровой стоимости/площади не меньше проданного;
- проданное жильё стоит ≤ 50 млн ₽;
- семья не владеет > 50 % долей в другом объекте большей площади․
Пошаговый алгоритм действий продавца
- Определите срок владения․
- Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра․
- Выберите способ уменьшения базы: вычет 1 000 000 ₽ либо расходы․
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в «Личном кабинете налогоплательщика» или на бумаге․
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 г․ (если продажа в 2026 г․)․
- Уплатите налог до 15 июля 2027 г․
Частые ошибки
- Игнорировать кадастровую оценку: при заниженной цене ФНС всё равно «докрутит» до 0,7 × кадастровую стоимость․
- Забывать, что вычет 1 000 000 ₽ распространяется на все объекты за год, а не на каждый отдельно․
- Не сохранять документы о расходах: без них нельзя заявить вычет по расходам․
Полезные ссылки и сервисы
- Официальная справка ФНС «Продажа недвижимости»
- Личный кабинет налогоплательщика для физлиц
- Публичная кадастровая карта Росреестра
Важно: налоговое законодательство регулярно обновляется․ Перед подачей декларации проверяйте последние разъяснения ФНС или консультируйтесь с квалифицированным специалистом․