04 апреля 2026 года — продажа квартиры может обернуться неожиданным налоговым уведомлением, даже если объект находился у вас в собственности более пяти лет. Чтобы избежать сюрпризов от ФНС, разберёмся, кто, сколько и когда должен уплатить НДФЛ после сделки в 2026 году.

Когда налог не платится: минимальный срок владения

• Более 5 лет — полное освобождение от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Исключения:
  • жильё, полученное по наследству или в дар от близкого родственника — льготный срок 3 года;
  • единственное жильё, проданное после 3 лет владения (с 2025 года).
• Менее 3/5 лет — налог рассчитывается по прогрессивной шкале (см. п. 3).

Кто обязан подать декларацию и в какие сроки

Важно! Даже если к уплате ничего не будет (например, применён вычет), декларацию подавать всё равно нужно.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

Начиная с 2025 года, доход от продажи недвижимости облагается по ставкам:

1. 13 % — на доход до 5 млн ₽ за налоговый период.
2. 15 % — на сумму свыше 5 млн ₽.

Для нерезидентов РФ ставка независимо от суммы составляет 30 %.

Как рассчитать налог к уплате

Формула

НДФЛ = (Цена продажи либо кадастровая стоимость × 0,7 — вычет) × ставка

Доступные вычеты

• Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ независимо от количества объектов в году.
• Расходы на покупку — подтверждённые документально (ДКП, чеки, акты).

Пример 1. Применение вычета 1 млн

Продана квартира за 6 млн ₽, владение 2 года, кадастровая стоимость 5 млн ₽.
Налогооблагаемая база: 6 млн − 1 млн = 5 млн ₽.
НДФЛ = 5 млн × 13 % = 650 000 ₽.

Пример 2. Вычет «доходы минус расходы»

Купили за 4 млн ₽, продали через 3 года за 5,5 млн ₽.
Налогооблагаемая база: 5,5 млн − 4 млн = 1,5 млн ₽.
НДФЛ = 1,5 млн × 13 % = 195 000 ₽.

Особые ситуации

Продажа доли

Каждый собственник применяет вычет пропорционально своей доле, либо по договорённости (при долевой продаже одним ДКП).

Единственное жильё

Если на момент продажи у вас нет другой квартиры (или вы купили новую в течение 90 дней до продажи старой), минимальный срок владения снижается до 3 лет.

Обмен или переуступка доли в новостройке

При переуступке прав требования застройщику налог рассчитывается как при обычной продаже, но датой владения считается дата полной оплаты ДДУ, а не регистрации права.

Как законно не платить НДФЛ

• Дождатся 3/5-летнего срока владения.
• Указать в договоре цену ≤ кадастровой × 0,7 и применить вычет «расходы на покупку».
• Оформить сделку через ипотеку: проценты по кредиту тоже входят в расходы.
• При дарении близкому родственнику до 3 лет до продажи — к доходу применяется нулевая база.

Пошаговый алгоритм после продажи

1. Собрать документы: ДКП, ЕГРН, платёжки/чеки, акт приёма-передачи.
2. Выбрать вычет: 1 млн или расходы на покупку.
3. Заполнить 3-НДФЛ: онлайн через Личный кабинет ФНС или «Декларацию» ФНС.
4. Подать до 30 апреля следующего года.
5. Оплатить до 15 июля.

Частые ошибки

• Не учитывать кадастровую стоимость (ФНС пересчитает по 70 % кадастра).
• Забыть про декларацию при нулевом налоге.
• Применять вычет 1 млн при расходах > 1 млн — выгоднее «доходы минус расходы».
• Неправильно определить дату начала владения (для новостроек — дата полной оплаты, для наследства — день смерти наследодателя).

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Купил квартиру в 2021 году, получил по наследству долю в 2022. Срок считается с 2021 или 2022?

Ответ: Для всей квартиры срок пойдёт с 2021 года, для доли — с даты вступления в наследство.

Вопрос: Продал квартиру за 9 млн ₽, купил за 8 млн. НДФЛ?

Ответ: База 1 млн. Ставка 13 % на 1 млн (до 5 млн) = 130 000 ₽. Сверх 5 млн ничего, т.к. база 1 млн.

Напоминание: сроки и ставки могут менятся, всегда проверяйте актуальную редакцию НК РФ или консультируйтесь с налоговым экспертом.