Что такое поднаем и почему он вызывает вопросы?
Поднаем — это когда текущий наниматель квартиры (арендатор по договору найма) передаёт часть или всё жильё третьему лицу, выступая в роли нового «домовладельца» для поднанимателя. Гражданский кодекс РФ (ст. 685) прямо разрешает такую схему, но только при соблюдении ряда условий:
- обязательное письменное согласие собственника (наймодателя);
- соблюдение учётной нормы площади: не менее 10 м² на человека в отдельной квартире и не менее нормы предоставления в коммуналке;
- отсутствие прямого запрета в основном договоре найма.
Кому выгоден поднаем при наличии собственного жилья?
Собственник, который сам живёт в другой квартире
Если у вас есть две квартиры — одна в собственности, вторая на условиях социального найма, — вы можете заключить договор поднайма на вторую квартиру и получать доход, не нарушая закон. Главное — письменно разрешить это наймодателю (муниципалитету, Фонду имущества);
Арендатор, который снимает жильё «оптом»
Часто встречается «серый» вариант: арендатор снимает квартиру за 70 000 ₽ и сдаёт комнаты студентам за 35 000 ₽ каждую. Такая схема незаконна без согласия собственника и чревата расторжением договора, штрафами и выселением всех жильцов.
Иностранцы, которым сложно снимать напрямую
По данным риелторов, сегодня только 1 из 15 собственников рассматривает мигрантов, тогда как раньше — каждый третий. Поднаём позволяет иностранцам снимать жильё через «посредника-нанимателя», но риски остаются высокими: без официального согласия владельца регистрация по месту пребывания невозможна.
Как оформить поднаем законно: пошаговая инструкция
- Проверьте договор основного найма. Если в нём есть фраза «без права сдачи третьим лицам», поднаём невозможен без изменения условий.
- Получите письменное согласие собственника. Желательно заверить у нотариуса, особенно если речь о коммунальной квартире или несовершеннолетних собственниках.
- Уточните учётную норму. В Москве и Санкт-Петербурге — 10 м² на человека; в других регионах может отличаться;
- Составьте договор поднайма. Используйте типовой бланк, пропишите:
- сроки (не может превышать срок основного договора);
- размер арендной платы (средняя цена — 2 070 ₽/м² в год);
- ответственность за коммунальные услуги и ремонт.
- Зарегистрируйтесь в ФНС. Доходы от поднайма — это НДФЛ 13 % для физлиц или 6 % НПД для самозанятых. Альтернатива — зарегистрироваться ИП и выбрать упрощёнку 6 %.
- Поставьте жильцов на миграционный учёт. Приезжайте в МФЦ вместе с поднанимателями и возьмите паспорта.
Типичные ошибки и риски
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| Субаренда без согласия владельца | Расторжение договора, выселение, штраф до 5 000 ₽ |
| Использование жилья под мастерскую или склад | Штраф, прекращение поднайма, административная ответственность |
| Отсутствие налоговых отчислений | Доначисление НДФЛ + пени, блокировка счетов |
| Сдача квартиры с проживанием несовершеннолетних без согласия органов опеки | Оспаривание договора в суде |
Как обезопасить себя в 2026 году: чек-лист
- Всегда заключайте письменный договор поднайма. Устные договорённости не защищают ни собственника, ни поднанимателя.
- Проверяйте прописку и миграционный статус жильцов. Иностранцам сложнее без прописки в регионе.
- Используйте онлайн-сервисы для регистрации самозанятых. Минимизируйте налоги легально.
- Фиксируйте акты приёма-передачи имущества. Берите фото/видео квартиры при заезде и выезде.
- Страхуйте ответственность арендодателя. Тариф от 1 500 ₽ в год покроет ущерб, нанесённый поднанимателями.
Краткий вывод
Закон не запрещает поднаем, но требует чёткого соблюдения процедуры: письменного согласия собственника, норм площади и уплаты налогов. При наличии собственного жилья вы можете официально сдавать вторую квартиру по договору поднайма и получать доход без «серых» схем. Главное — не экономить на документах и консультации юриста.
Если остались вопросы, оставьте заявку в ближайшем МФЦ или напишите в чат-бот «ЖКХ-Онлайн», специалисты помогут оформить всё за один визит.