В 2026 году вопрос о необходимости регистрации договоров найма (аренды) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаётся одним из самых популярных среди собственников и арендаторов. С одной стороны, говорят о повышении госпошлин и новых требованиях, с другой — об упрощении процедур. Чтобы разобраться, когда регистрация обязательна, а когда можно обойтись без неё, нужно чётко отделять:
- долгосрочные договоры аренды недвижимости;
- договоры найма жилых помещений;
- аренду земельных участков.
Когда регистрация в Росреестре обязательна
Аренда недвижимости (нежилых помещений, зданий, ТЦ, складов)
С вступил в силу Федеральный закон № 315-ФЗ: аренда недвижимости на срок от одного года подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН, независимо от того, кто стороны, физлица, ИП или ООО.
- Пример: ООО «Альфа» сдаёт часть торгового центра другому ООО «Бета» на 8 лет. Договор обязательно подлежит регистрации в Росреестре.
- Исключение: аренда сроком менее одного года регистрации не требует.
Аренда земельного участка
Любые договоры аренды земли, заключаемые на срок более одного года, также обязаны быть зарегистрированы. В 2024 году россияне уже подали более 600 тыс. таких заявлений.
Аренда части фасада ТЦ под видеоэкран
Если арендуется недвижимое имущество (часть стены, фасада, крыши) на срок ≥ 1 года, регистрация обязательна, даже если речь идёт всего о размещении экрана.
Когда регистрация не требуется
Договор найма жилого помещения
Договор найма квартиры, дома или комнаты, заключаемый между физическими лицами, в Росреестр не подаётся. Он считается заключённым с момента подписания сторонами и действует без регистрации, независимо от срока (1 год, 5 лет или 15 лет).
Краткосрочные договоры (до 1 года)
Если договор аренды любого объекта составлен на срок до 11 месяцев 29 дней включительно, регистрация в ЕГРН не требуется. Это удобно для сезонной аренды офисов, складов, земельных участков.
Пошаговая процедура регистрации долгосрочного договора в 2026 году
- Подготовка пакета документов:
- договор аренды в 3 экземплярах (две стороны + Росреестр);
- кадастровые паспорта объекта и земельного участка;
- выписка из ЕГРН о правах собственника;
- документы, подтверждающие полномочия подписантов (приказы, доверенности);
- квитанция об оплате госпошлины (в 2026 году — 2000 рублей для юрлиц, 1000 рублей для физлиц).
- Подача заявления:
- через МФЦ;
- через электронную подпись на сайте rosreestr.gov.ru;
- через курьера в Росреестр (по записи).
- Сроки:
- в электронном виде — 3 рабочих дня;
- через МФЦ, до 7 рабочих дней;
- приостановки допускаются при ошибках в документах.
Что изменилось в 2026 году
- Госпошлина выросла вдвое для регистрации договоров аренды жилья и недвижимости (вступило в силу с ).
- Упрощённая форма договора для аренды офисов и помещений до 100 м² введена в пилотном режиме (Москва и Московская область).
- Росреестр запустил онлайн-чат поддержки для проверки договоров перед подачей.
Практические советы
Собственникам квартир: если вы сдаёте жильё на 3–5 лет, регистрация в Росреестре не нужна, но рекомендуем заверить договор у нотариуса или хотя бы сдать копию в налоговую (если вы ИП или самозанятый).
ООО и ИП: всегда проверяйте договор на предмет срока аренды. Если он 366 дней и более — регистрируйте, иначе при проверке ФНС договор могут признать незаключённым.
Арендаторам земли: не забудьте внести сведения о договоре в ЕГРН до начала строительства, иначе разрешение на строительство не выдадут.
Ключевые выводы
- Да, договор аренды недвижимости и земли на срок ≥ 1 года обязательно проходит через Росреестр.
- Нет, договор найма жилого помещения между физлицами регистрации не требует даже на 15 лет.
- Регистрация защищает права арендатора (арендодателя) и даёт официальный статус.
- С 2026 года госпошлины выросли, но процедура стала быстрее благодаря электронной подаче.
Следите за обновлениями на сайте rosreestr.gov.ru или в вашем МФЦ, правила могут меняться ежегодно.