Передача квартиры в дар – один из самых простых и популярных способов передать собственность близким людям безвозмездно. Тем не менее, процесс сопровождается рядом юридических и налоговых нюансов, особенно в столице, где стоимость недвижимости высока. В этой статье мы подробно разберём:

• Кому и при каких условиях можно подарить квартиру в Москве;
• Какие документы нужны для составления договора дарения;
• Кто и сколько должен платить налог (НДФЛ) в 2026 году;
• Сроки подачи декларации и уплаты налога;
• Что происходит, если налог не уплатить вовремя;
• Сравнение дарения с оформлением завещания.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения – это гражданско‑правовой акт, в котором даритель безвозмездно передаёт одаряемому право собственности на имущество (в данном случае – квартиру). Для недвижимости договор обязателен к нотариальному удостоверению и последующей регистрации в Росреестре.

Ключевые требования к дарителю

• Быть законным собственником квартиры (право подтверждается выпиской из ЕГРН);
• Имущество не должно быть обременено залогом, арестом или другими ограничениями;
• Даритель должен быть дееспособным (не находится под ограниченной/полной юридической недееспособностью).

Кому можно подарить квартиру?

По российскому законодательству дарение может быть сделано любому физическому лицу, однако налоговые последствия различаются в зависимости от степени родства.

Налоговые обязательства при дарении квартиры в 2026 году

Для налоговой подаренная квартира считается доходом одаряемого. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивает только получатель. Даритель не несёт налоговых обязательств, так как он не получает прибыли от сделки.

Когда налог платить не нужно?

• Если одаряемый – близкий родственник (см. таблицу выше);
• Если квартира получена в дар в рамках брака и считается совместно нажитым имуществом (супруг(а) в браке);
• Если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей и получатель получает её от лица, не являющегося родственником первой степени (с 2025 года введённый порог‑льготный). В этом случае налог также не взимается.

Ставка налога и порядок расчёта

Если налог обязателен, он составляет 13 % от рыночной стоимости квартиры на дату дарения (стоимость определяется оценкой, проведённой лицензированным оценщиком, либо рыночной стоимостью, указанной в договоре).

Пример расчёта

Стоимость квартиры: 12 000 000 ₽
Ставка НДФЛ: 13 %
Налог к уплате: 12 000 000 × 0,13 = 1 560 000 ₽

Сроки уплаты налога и подачи декларации

• Декларацию 3‑НДФЛ одаряемый подаёт не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дара (для дарения в 2026 г. – до 30 апреля 2027 г.).
• Налог уплачивается в бюджет в течение того же периода – до 30 апреля 2027 г., но не позднее 15 дней после подачи декларации, если налог был рассчитан в ней.
• В случае несвоевременной уплаты начисляются пени в размере 1 % в месяц от суммы долга и штраф в размере 20 % от суммы налога.

Пошаговая инструкция оформления дарственной на квартиру в Москве

1. Подготовка документов дарителя
   • Паспорт, СНИЛС;
   • Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
   • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и налогам;
   • Согласие супруга (если квартира нажита в браке) – заявление о согласии или нотариальная справка о совместном владении.
2. Подготовка документов одаряемого
   • Паспорт, СНИЛС;
   • Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
   • Согласие супруга (если одаряемый состоит в браке и получит имущество в собственность).
3. Оценка стоимости квартиры (необходимо, если налог обязателен). Заказываем оценку у лицензированного оценщика, получаем акт оценки.
4. Составление проекта договора дарения (можно использовать образцы, доступные на сайте нотариуса). В договоре указываются:
   • Полные данные сторон;
   • Описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
   • Стоимость, на основе которой рассчитывается налог;
   • Условие о безвозмездности;
   • Подписи сторон и печать нотариуса.
5. Нотариальное удостоверение – обе стороны приходят в нотариальную контору, где нотариус проверяет правоспособность, отсутствие ограничений и заверяет договор.
6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре (подача заявления о регистрации, оригинал договора, квитанция об оплате государственной пошлины 2 000 ₽ + 0,1 % от стоимости квартиры, но не менее 2 000 ₽).
7. Подача декларации 3‑НДФЛ (если налог обязателен) в налоговый орган по месту жительства одаряемого до 30 апреля следующего года.
8. Уплата налога в бюджет через личный кабинет налогоплательщика, банковскую квитанцию или в отделении банка.

Что изменилось в 2026 году?

• С 1 января 2026 г. в России введён порог в 1 млн ₽ для освобождения от НДФЛ при дарении недвижимости от не‑родственников первой степени. Если стоимость квартиры ниже порога – налог не взимается.
• Срок подачи декларации 3‑НДФЛ перенесён с 31 марта на 30 апреля (для упрощения взаимодействия с ФНС).
• Увеличена ставка пени за просрочку – теперь 1 % в месяц (ранее 0,5 %).
• Нотариальные услуги в Москве стали обязательными для всех дарственных сделок, в т.ч. между родственниками, если стоимость недвижимости превышает 5 млн ₽.

Что происходит, если налог не уплатить вовремя?

ФНС может применить следующие меры:

• Начисление пени – 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки;
• Штраф в размере 20 % от суммы налога (при умышленном уклонении – до 40 %);
• Блокировка банковских счетов одаряемого до погашения задолженности;
• Возможность принудительного взыскания через судебные приставы.

Дарственная vs завещание: что выгоднее?

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру, если она находится в совместной собственности с супругом?

Да, но требуется согласие второго супруга. Если квартира нажита в браке, даритель может передать только свою долю (обычно 50 %). Для передачи полной собственности необходимо оформить совместное согласие и, при необходимости, развод.

Какие документы нужны для оценки стоимости квартиры?

Оценщик запрашивает выписку из ЕГРН, план квартиры, сведения о ремонте, текущие рыночные цены в районе. После осмотра выдаётся акт оценки, который прилагается к налоговой декларации.

Что делать, если даритель находится за границей?

Можно оформить доверенность у нотариуса страны пребывания, заверить её в консульстве РФ и предоставить в российскую нотариальную контору. Доверенность должна быть легализована (апостиль) и переведена на русский язык.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса, используя электронный сервис?

С 2025 года в России действует экспериментальная платформа «Электронный нотариат», позволяющая заверить договор онлайн. Однако в Москве большинство банков и государственных органов пока требуют традиционное нотариальное удостоверение.

Как быстро происходит регистрация в Росреестре?

В среднем 5‑10 рабочих дней после подачи всех документов. При наличии всех необходимых справок и отсутствия обременений сроки могут сократиться до 3‑4 дней.

Подарить квартиру в Москве – процесс, который требует внимательности к юридическим деталям и налоговым обязательствам. Главное помнить:

• Налог на дарение платит только одаряемый, но только если получатель не относится к категории близких родственников;
• Ставка НДФЛ – 13 % от стоимости, если налог обязателен;
• Срок подачи декларации 3‑НДФЛ – до 30 апреля следующего года;
• Нотариальное удостоверение и регистрация в Росреестре обязательны;
• С 2026 года действует льготный порог в 1 млн ₽ для не‑родственников.

Следуя перечисленным шагам и учитывая актуальные налоговые нормы, вы сможете без лишних хлопот передать свою квартиру в дар, а получатель – законно оформить право собственности без излишних расходов.