Дарственная на недвижимость кажется простым способом быстро и без денежных расчётов передать квартиру близкому человеку․ Однако «скрытые» налоги, которые могут возникнуть после сделки, нередко становятся неприятным сюрпризом․ В данной статье разберём, когда и какой именно налог платится при дарении квартиры в 2025–2026 гг․, как рассчитать сумму и какие льготы допустимы․

Основной налог при дарении — НДФЛ

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — главная выплата, о которой нужно помнить․ В 2025–2026 гг․ ставка остаётся прежней:

• 13 % — для резидентов РФ (если даритель и одаряемый являются налоговыми резидентами)․
• 30 % — для нерезидентов РФ․

Налоговая база = кадастровая стоимость квартиры на дату дарения․ Если кадастровая стоимость не определена, берутся рыночная оценка или цена, указанная в договоре (но не ниже 70 % кадастровой)․

Когда платить не нужно: безусловное освобождение

Ст․ 217 НК РФ указывает, что НДФЛ не взимается, если квартира дарится:

1. Родителям или детям (включая усыновлённых и родителей-усыновителей)․
2. Супругу/супруге․
3. Братьям и сёстрам (полнородным и неполнородным)․
4. Бабушкам, дедушкам и внукам․

Пример: отец дарит дочери квартиру в Москве кадастровой стоимостью 6 000 000 ₽․ НДФЛ — 0 ₽, так как близкое родство․

Когда придётся заплатить 13 % или 30 %

Любые другие получатели (двоюродные, тёти-дяди, друзья, коллеги) обязаны отчитаться о доходе и заплатить НДФЛ:

Пример: тётя дарит квартиру племяннику․ Кадастровая стоимость = 4 500 000 ₽․ НДФЛ = 585 000 ₽ (4 500 000 × 13 %)․

Сроки подачи декларации и уплаты

До 30 апреля следующего года одаряемый подаёт 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства․
До 15 июля того же года — перечисление налога в бюджет․

Налог на имущество после дарения

Независимо от того, платил ли одаряемый НДФЛ, он становится собственником и с момента регистрации должен ежегодно платить:

• Имущественный налог — рассчитан ФНС по кадастровой стоимости (ставки 0,1–2 %, зависят от региона)․
• Земельный налог — если к квартире прилагается земельный участок․

Уведомления об оплате рассылаются в сентябре–октябре 2025 г․ за 2024 год, а срок оплаты — до 1 декабря 2025 г․

Как снизить или избежать налога: легальные методы

Дарение через близкое родство

Если получатель не входит в список «льготников», возможен двухэтапный способ:

1. Родитель дарит квартиру ребёнку (0 ₽ НДФЛ)․
2. Ребёнок спустя 3 года дарит её уже нужному человеку (опять 0 ₽, если квартира была получена даром от родителя)․

Важно! Минфин разъясняет, что при повторном дарении в течение 3 лет возможен пересчёт налога, поэтому консультируйтесь с юристом․

Использование имущественного вычета при последующей продаже

Если одаряемый захочет продать квартиру:

• Можно вычесть 1 000 000 ₽ из дохода от продажи (п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
• Или уменьшить доход на сумму расходов дарителя (если документально подтверждёте цену покупки)․

Шаги после сделки

1. Регистрация в Росреестре — через МФЦ или онлайн через «Госуслуги»․
2. Получение выписки ЕГРН — подтверждает право собственности․
3. Формирование 3-НДФЛ (для неблизких родственников) и уплата налога․
4. Учёт в налоговой на будущие имущественные платежи․

Краткий FAQ

Вопрос: Дедушка подарил внучке долю в квартире․ Нужно платить?

Ответ: Нет, внуки входят в перечень близких родственников (0 %)․

Вопрос: Мне подарил квартиру друг․ Я работаю в США (флорида/ET UTC-4)․ Какой налог?

Ответ: Статус налогового резидента РФ определяется по количеству дней в стране․ Если за 12 месяцев вы были в РФ ≥ 183 дней — 13 %, иначе 30 % на кадастровую стоимость․

Вопрос: Какой штраф за неподачу 3-НДФЛ?

Ответ: 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽․

Главное правило: проверьте степень родства — именно она определяет, заплатите ли вы НДФЛ․ Если родство далёкое или отсутствует, готовьтесь уплатить 13 % от кадастровой стоимости, подать декларацию вовремя и ежегодно оплачивать имущественный налог․ При сложной схеме (например, дарение через близкого родственника) обязательно проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом, чтобы не столкнуться с дополнительными начислениями ФНС․