Сервитут ‒ это ограниченное вещное право, возникающее на основании договора, закона либо акта органа местного самоуправления․
Оно предоставляет одному лицу (сервитутарию) возможность использовать чужой земельный участок для определённых целей,
не приобретая сам участок в собственность․ Рассмотрим, какие бывают сервитуты, что важно знать покупателю земли, как их проверять и как
они влияют на стоимость и использование участка․

Основания возникновения сервитута

1. Договор – стороны (собственник участка и лицо, нуждающееся в сервитуте) заключают письменное соглашение и регистрируют его в Росреестре․
2. Закон (публичный сервитут) – устанавливается органами местного самоуправления, например, для прокладки ЛЭП, газопровода,
   водопровода или проезда к объектам РЖД․ Пример: ходатайство РЖД → администрация Калининграда → постановление о публичном сервитуте․
3. Судебное решение – при невозможности договорится с собственником, суд может обязать предоставить право проезда или прокладки коммуникаций․
4. Наследование – сервитут «перепрыгивает» на нового собственника участка и прекращается только при отказе от него в установленном порядке․

Виды сервитутов

Что важно знать покупателю земельного участка

• Проверяйте ЕГРН․ Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости – в ней указаны все зарегистрированные сервитуты․
• Уточните размер ограничений․ В выписке указывается площадь, на которую распространяется сервитут (например, 3 м вдоль границы)․
• Оцените риски․ Сервитут может снизить рыночную стоимость на 5–15 %․ Важно учитывать это при торге․
• Осмотрите участок․ Наличие ЛЭП, труб, проложенных дорог – прямые признаки сервитута․
• Спросите у соседей․ Часто сервитуты не фиксируют официально, но существуют «устные» правила пользования․

Пошаговая инструкция: как проверить наличие сервитута

1. Онлайн-запрос в ЕГРН
   • Зайдите на сайт rosreestr․gov․ru → раздел «Электронные услуги» → «Получить сведения из ЕГРН»․
   • Введите кадастровый номер участка → выберите «Выписка о правах отдельного лица»․
   • Скачайте PDF-файл․ Пункт «Ограничения (обременения) и сервитуты» содержит всю информацию․
2. Личное обращение в МФЦ

   Подайте заявление, предъявите паспорт, сделайте копию кадастрового паспорта․ Срок выдачи выписки – 3–5 рабочих дней․

3. Проверка в кадастровой палате

   Инспектор предоставит план земельного участка с нанесёнными сервитутами (публичный сервитут обозначается красной пунктирной линией)․

4. Запрос в администрацию района

   Если вы подозреваете наличие публичного сервитута, напишите официальный запрос в отдел архитектуры и градостроительства․

Как влияет сервитут на использование участка

Налоговый и бухгалтерский учёт

Фонд НРБУ БМЦ рекомендует юридическим лицам отражать сервитут как долгосрочный актив, если:

• он используется более 12 месяцев;
• даёт экономические выгоды․

Для физических лиц земельный налог рассчитывается по кадастровой стоимости без учёта сервитута, но при продаже участка наличие
ограничений может повлиять на цену и, соответственно, на налог с продажи․

Как зарегистрировать или отменить сервитут

Регистрация:

1. Составить договор (или прилагаемое к нему соглашение)․
2. Нотариально удостоверить (если требуется)․
3. Подать в Росреестр (через МФЦ или электронную подпись)․
4. Оплатить госпошлину: 2000 руб․ для физлиц, 22000 руб․ для юрлиц․

Отмена:

• Добровольное соглашение сторон → заявление в Росреестр․
• Истечение срока действия (если указан в договоре)․
• Прекращение нужды в сервитуте → судебное решение․

Покупая земельный участок, обязательно проверяйте наличие сервитутов․ Они могут ограничить ваши планы по застройке, снизить стоимость,
а если их не учесть – вызвать судебные споры․ Используйте выписки ЕГРН, консультируйтесь с кадастровыми инженерами и юристами,
а при обнаружении публичного сервитута узнайте условия у местной администрации․ Помните: сервитут – это не собственность,
а только право ограниченного пользования чужой землёй, но от вашей осведомлённости зависит спокойствие вашей сделки и будущего использования участка․