Каждому собственнику недвижимости известен её главный «паспорт» — кадастровый номер. Именно он позволяет однозначно идентифицировать объект в реестре недвижимости и совершать с ним любые сделки: продавать, сдавать в аренду, оформлять в залог. Однако всё чаще встречается ситуация, когда на одну и ту же квартиру приходится сразу два (а иногда и три) разных кадастровых номера. В этой статье разберёмся, откуда берётся задвоение, какие риски оно создаёт и как исправить ситуацию за минимальное время.
Что такое «кадастровое задвоение» и как его обнаружить
Задвоение документов — это наличие двух и более кадастровых записей на один физический объект. На практике это выглядит так:
- по одному номеру квартира числится площадью 42 м²;
- по второму — 41,3 м² (разница может быть любой: от 0,1 м² до десятков квадратов);
- по одному номеру объект расположен на 3-м этаже, по другому — на 4-м;
- иногда даже адреса в базах различаются: «ул. Ленина, д. 10» и «ул. Ленина, д. 10А».
Обнаружить «двойника» можно тремя способами:
- Электронная выписка из ЕГРН на rosreestr.gov.ru — сравните параметры объекта.
- Личный кабинет налогоплательщика — посмотрите, по какому номеру начисляется налог.
- Письменный запрос в МФЦ — получите официальную справку-ответ.
Корни проблемы: почему возникает задвоение
Реформа 2012 года
До 2012 года кадастровый учёт вели Ростехинвентаризация и БТИ, после чего функции перешли к Росреестру. Базы разных ведомств не всегда совпадали:
- одни и те же квартиры могли фигурировать под разными ID;
- БТИ использовало римские цифры для обозначения этажей, а Росреестр — для обозначения отдельных помещений;
- объекты перерегистрировали «с нуля», если выявлялись несоответствия площади.
Повторное перенесение базы в 2017 году
В 2017-м сведения из Единой государственной базы недвижимости переносились заново. Если характеристики объекта не совпадали с новыми стандартами, ему присваивали новый кадастровый номер. В итоге возникали целые цепочки «затроенных» номеров.
Какие риски несёт задвоение для собственника
| Сфера | Возможные последствия |
|---|---|
| Регистрация сделок | Росреестр приостанавливает или отказывает в регистрации перехода права. |
| Ипотека | Банк не одобрит кредит до устранения дубля. |
| Нотариальные действия | Нотариус не заверит договор дарения или завещание. |
| Налоги и ЖКХ | Начисляют налог по «левому» номеру с большей площадью, коммуналку считают по «выгодному» поставщику. |
| Риск потери имущества | Муниципалитет может признать объект «бесхозным» и выставить на торги. |
Пошаговая инструкция: как убрать «лишний» кадастровый номер
Шаг 1. Подготовка документов
- выписка ЕГРН (заказать можно онлайн за 350–700 ₽);
- паспорт собственника;
- правоустанавливающие документы (ДДУ, свидетельство о праве, выписка из ЕГРН).
Шаг 2. Заявление в Росреестр
Отправьте заявление:
- Онлайн через сервис «Приём обращений» на сайте Росреестра;
- В МФЦ — запишитесь заранее на портале Госуслуг;
- Почтой — ценное письмо с уведомлением на адрес вашого территориального отделения Росреестра.
Образец текста заявления:
«Прошу провести проверку технической ошибки в ЕГРН, выразившейся в наличии двух кадастровых номеров (№ 77:07:0004010:1234 и № 77:07:0004010:5678) на один объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, и внести изменения в ЕГРН путём аннулирования дублирующей записи».
Шаг 3. Сроки и результат
По статистике Росреестра, 90 % заявлений рассматриваются в течение 3–5 рабочих дней.
- Если характеристики объектов полностью совпадают — «лишний» номер автоматически уходит в архив.
- Если есть несоответствия площади, этажности и т. д., дело передаётся в рабочую группу, которая запрашивает данные у БТИ, кадастрового инженера и т.п. (срок до 30 дней).
Частые вопросы и советы риэлторов
Вопрос: «Можно ли продавать квартиру с двумя номерами?»
Ответ: Формально можно, но покупатель не сможет оформить ипотеку, а регистрация сделки может быть приостановлена. Лучше устранить дубль до подписания договора купли-продажи.
Вопрос: «Кто оплатит экспертизу и новую кадастровую выписку?»
Ответ: Все расходы несёт собственник. Но если ошибка допущена по вине Росреестра, можно требовать компенсацию через суд.
Вопрос: «Может ли задвоение быть «заказным» для увеличения налогов?»
Ответ: Показательный кейс экономиста Веры Шульковой из Саратова (см. источник №3) выявил, что коммунальные компании выставляли счета по большей площади, указанной в «дубле». Однако доказать злоупотребления сложно, поэтому главный совет — не игнорировать задвоение и оперативно его устранять.
Задвоение кадастрового номера — это не «страшилка», а реальная техническая ошибка, корни которой уходят в хаотичную миграцию баз данных 2012–2017 годов. Игнорировать проблему нельзя: она блокирует сделки, увеличивает налоги и может привести к потере имущества. Устранить задвоение можно без суда и за 3–5 дней — главное, вовремя подать заявление в Росреестр и следовать нашей инструкции.
Актуальный совет на : если вы планируете куплю-продажу или рефинансирование ипотеки, проверьте кадастровый номер заранее — сэкономите себе и покупателю время, нервы и деньги.