В 2024–2026 годах россияне всё чаще задают вопрос: «Нужно ли платить НДФЛ, если я продаю квартиру?» Ответ не всегда однозначен: в некоторых случаях продавец полностью освобождается от налога, в других – может легально уменьшить базу до нуля. Ниже — подробный гид по всем существующим льготам, срокам и требованиям.
Ключевое правило: минимальный срок владения
Если квартира находилась у вас дольше установленного законом срока, доход от ее продажи не облагается НДФЛ. Срок зависит от того, как вы получили объект:
- 3 года — если квартира:
- досталась по наследству или дару от близкого родственника;
- перешла по договору ренты;
- была приватизирована;
- получена в порядке перевода долговых обязательств (по ДДУ при долевом строительстве).
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена за деньги, получена по ДДУ, обмену и т. д.).
Важно: отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания ДДУ.
Льгота «единственное жильё»
Если на момент продажи:
- у вас и вашей семьи нет другой недвижимости;
- не было покупок жилья в течение 90 дней до продажи;
то вы освобождаетесь от НДФЛ уже через 3 года владения независимо от способа получения квартиры.
Льгота для семей с детьми
Родители (усыновители, опекуны), у которых:
- на 1 января года продажи есть хотя бы один несовершеннолетний ребёнок;
- в течение двух лет до продажи и двух лет после не приобретают другую недвижимость;
также освобождаются от налога по истечении 3 лет владения. Льгота действует с 2024 года и распространяется на всех членов семьи (супругов, детей, родителей).
Как уменьшить налог, если срок ещё не истёк
Если вы продаёте жильё раньше 3/5 лет, можно воспользоваться:
- Имущественным вычетом — 1 000 000 ₽. Подоходный налог = (Цена продажи − 1 000 000) × 13 %.
- «Расходным» вычетом, уменьшить доходы на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этой квартиры.
Пример:
Купили квартиру в 2022 г. за 5 млн ₽, продаёте в 2024 г. за 6 млн ₽.
Налог: (6 млн − 5 млн) × 13 % = 130 000 ₽.
Сроки подачи декларации и уплаты
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подать 3-НДФЛ | 30 апреля года, следующего за годом продажи |
| Уплатить налог | 15 июля того же года |
Чек-лист: когда можно не платить НДФЛ
- Квартира в собственности ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при наследстве/даре/приватизации/ренте).
- Квартира — единственное жильё и владение ≥ 3 лет.
- Вы — семья с детьми и выполнены условия льготы.
- Продажная цена ≤ 1 млн ₽ (вычет покрывает весь доход).
- Доход от продажи ≤ расходов на покупку (есть документы).
Что делать прямо сейчас
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Оцените, подпадаете ли под льготу (единственное жильё, семья с детьми).
- Соберите договор купли-продажи, расписки, платёжные документы.
- При необходимости подайте 3-НДФЛ через «Госуслуги» или личный кабинет ФНС.