С 1 января 2025 года в России заработала прогрессивная шкала НДФЛ.
Теперь прибыли от продажи недвижимости, полученные менее чем через 3 года после покупки, наследования, дара или приватизации, попадают под повышенную ставку:
- 13 % — до 2,4 млн ₽ дохода от продажи;
- 15 %, на разницу между 2,4 млн ₽ и 5 млн ₽;
- 18 % — на разницу свыше 5 млн ₽.
Собственники, выдержавшие минимальный срок владения 3 года, полностью освобождаются от НДФЛ.
Именно поэтому в 2026 году продавать квартиру раньше трёхлетнего рубежа фактически «нельзя» без серьёзных финансовых потерь.
Когда именно начинается отсчёт трёх лет?
Типы приобретения и даты отсчёта
| Способ получения | Дата начала трёхлетнего срока |
|---|---|
| Покупка по ДКП | Дата регистрации права собственности в Росреестре |
| Наследство | День смерти наследодателя |
| Дарение от близкого родственника | Дата регистрации перехода права |
| Приватизация | Дата выписки ЕГРН на ваше имя |
| ДДУ (дольщик) | Дата окончания строительства + передача объекта по акту приёма-передачи |
Сколько придётся заплатить, если продать досрочно
Базовая формула
НДФЛ = (Цена продажи — документальные расходы на покупку) × ставка по прогрессивной шкале
Пример расчёта 2026
Исходные данные:
• Купили квартиру в марте 2024 за 5 000 000 ₽
• Продаём в июне 2026 за 7 500 000 ₽
• Доход: 2 500 000 ₽
- 2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽
- 100 000 ₽ × 15 % = 15 000 ₽
Если бы вы продали через 3 года, заплатили бы 0 ₽.
Как «обнулить» налог без ожидания 3 лет
Вариант 1: имущественный вычет 1 000 000 ₽
Подходит, если документальных расходов нет или они меньше 1 млн ₽.
Максимальная экономия: 1 000 000 ₽ × 18 % = 180 000 ₽.
Вариант 2: зачёт при покупке новой недвижимости (квартирный взаимозачёт)
- Продаём и тут же покупаем новую квартиру в том же налоговом периоде (2026 г.).
- Доход от продажи уменьшаем на расходы при покупке новой квартиры (до 2 млн ₽).
- Если расход ≥ доходу, налог = 0 ₽.
Важно: это не вычет, а взаимозачёт; декларация 3-НДФЛ всё равно подаётся.
Вариант 3: продажа долей родственникам
Продажа доли близкому родственнику (родители, дети, супруги) позволяет применить вычет без ограничения 1 млн ₽, но только если доля была получена бесплатно (наследство, дар).
Когда 3 года не нужны: исключения
- Единственное жильё. Если на момент продажи у вас и членов семьи нет других квартир/долей в праве, минимальный срок сокращается до 3 лет и при этом налог 0 %. (Фактически это то же правило, но формулировка в законе иная.)
- Продажа по переуступке ДДУ. Не считается продажей готового объекта, НДФЛ не возникает.
- Недвижимость, полученная до . Для неё действует старый «пятилетний» срок, но он уже исчерпался для большинства объектов.
Чек-лист перед продажей «раньше трёх лет»
- ☐ Проверьте дату начала трёхлетнего срока по ЕГРН.
- ☐ Подсчитайте доход и сравните с документальными расходами.
- ☐ Оцените возможность «квартирного взаимозачёта».
- ☐ Уточните, не является ли квартира единственным жильём.
- ☐ Подготовьте документы для 3-НДФЛ (ДКП, платёжки, акты).
- ☐ Отправьте декларацию до 30 апреля 2027 года при продаже в 2026 году.
Продавать квартиру в течение 3 лет после приобретения можно, но экономически невыгодно — налоговая ставка по прогрессивной шкале может «съесть» до 18 % прибыли.
Если срок владения уже близок к трём годам, лучше дождаться: вы сохраните сотни тысяч рублей и избежите лишней отчётности.