В строительной практике часто встречается условие, согласно которому заказчик оплачивает выполненные работы в размере 95 % от стоимости договора, а оставшиеся 5 % удерживаются до окончательной приемки объекта․ Данная статья рассматривает правовую основу, типовые положения договора, порядок расчётов, налоговый учёт и риски, связанные с такой схемой․

Правовое основание

Договор строительного подряда регулируется Главой 37 Гражданского кодекса РФ (статьи 702‑708) и Статьёй 740 ГК РФ․ В частности:

• Статья 702 – определяет предмет договора (выполнение работ) и порядок их приёмки․
• Статья 709 – фиксирует цену работы и её изменение․
• Статья 746 – порядок оплаты (в т․ч․ частичная оплата)․

Условие об удержании 5 % до окончательной приемки является добровольным согласованием сторон и не противоречит законодательству, если оно явно прописано в договоре и не нарушает прав заказчика․

Типовое положение о 95 % оплате

Ниже приведён пример типового пункта договора:

Оплата выполненных работ․ Заказчик обязуется оплатить выполненные подрядчиком работы в размере 95 % от их стоимости, указанной в смете, в течение 10 (десяти) банковских дней с даты подписания акта приёмки частично выполненных работ․ Оставшиеся 5 % от стоимости работ удерживаются Заказчиком до полного завершения всех работ и подписания окончательного акта приёмки․ В случае задержки окончательной приемки по вине Заказчика удержанные средства подлежат возврату в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания акта․

Ключевые элементы пункта

1. Размер удерживаемой суммы – фиксированный процент (5 %)․
2. Условие удержания – до окончательной приемки и подписания акта․
3. Сроки выплат – 10 дней после частичной приемки; возврат удержанных средств в течение 5 дней после окончательной приемки․
4. Условие возврата – если задержка вызвана заказчиком, удержанные средства возвращаются без штрафов․

Почему именно 95 %?

Удержание небольшого процента – распространённая практика, позволяющая обеспечить:

• Гарантию надлежащего завершения работ․ Подрядчик мотивирован завершить объект без дефектов, чтобы получить оставшиеся 5 %․
• Защиту интересов заказчика․ При обнаружении недоделок или нарушений в окончательной приемке заказчик может удержать часть оплаты до их устранения․
• Упрощённый расчёт․ Процент легко вычислить, и его размер обычно не превышает 10 % от стоимости работ, что считается разумным в отрасли․

Порядок расчётов и бухгалтерский учёт

Счета‑фактуры и платежные документы

При выполнении частичной приёмки подрядчик выставляет счёт‑фактуру на 95 % от стоимости выполненных работ․ Заказчик вносит платёж, а в бухгалтерии отражает его следующим образом (пример для организации‑заказчика):

Учёт у подрядчика

Для подрядчика полученная часть (95 %) сразу признаётся доходом, а удержанные 5 % учитываются как дебиторская задолженность до момента окончательной приемки:

• Дт 62 «Расчеты с покупателями» – 5 % (удержанная часть)․
• Кт 90 «Продажи» – 5 % (доход, но с пометкой «до получения»)․

Налоговый аспект

В соответствии с Налоговым кодексом РФ:

• Налог на прибыль рассчитывается от фактически полученного дохода (95 %)․
• Удержанные 5 % не учитываются в налогооблагаемой базе до их фактического получения․
• Если подрядчик является плательщиком НДС, НДС начисляется на полную стоимость работ (100 %)․ НДС уплачивается в бюджет независимо от удержания, но в бухгалтерском учёте отражается в строке «входящий НДС», который можно возместить․

Эскроу‑счёт как альтернатива удержанию

Вместо прямого удержания средств заказчик может разместить 5 % от стоимости договора на эскроу‑счёте․ Это особенно актуально при привлечении ипотечного кредитования или при работе с крупными инвесторами․

• Средства вносятся на специальный счёт после подписания договора․
• По окончании работ и подписании акта окончательной приёмки средства автоматически переводятся подрядчику․
• В случае спора средства удерживаются до решения арбитражного суда (или арбитражного арбитра)․

Штрафные санкции и пени

В типовых договорах указываются условия о пенях за просрочку оплаты или за несоблюдение сроков:

За каждый день просрочки оплаты 95 % стоимости работ заказчик уплачивает подрядчику пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа․ При задержке окончательной приемки по вине заказчика удержанные 5 % возвращаются без штрафов․

Важно, что пени не освобождают стороны от исполнения обязательств (см․ пункт 11․3 из предоставленного текста)․ Это значит, что даже при уплате пени подрядчик обязан завершить работы, а заказчик – принять их․

Риски и способы их минимизации

Риски для заказчика

• Недостаточная гарантия качества, если удерживаемый процент слишком мал․
• Сложности с возвратом удержанных средств при задержке окончательной приемки․

Как уменьшить риски: включить в договор пункт о привлечении независимого эксперта для окончательной приемки и чётко определить порядок возврата удержанных средств․

Риски для подрядчика

• Задержка выплаты оставшихся 5 % может привести к кассовым проблемам․
• Судебные споры по поводу качества работ․

Как уменьшить риски: предусмотреть в договоре обязательный график сдачи этапов, привязанный к выплатам, а также включить пункт о штрафах для заказчика за необоснованную задержку окончательной приемки․

Пример расчёта

Допустим, стоимость работ по смете – 10 000 000 ₽․

1. Сразу после частичной приемки (например, завершён фундамент) подрядчик выставляет счёт‑фактуру на 9 500 000 ₽ (95 %)․
2. Заказчик переводит 9 500 000 ₽ в течение 10 дней․
3. Оставшиеся 500 000 ₽ удерживаются до окончательной приемки (например, завершение кровли)․
4. После подписания окончательного акта приемки заказчик переводит оставшиеся 500 000 ₽ в течение 5 дней․

Как правильно оформить условие в договоре

Для того чтобы условие о 95 % оплате имело юридическую силу, необходимо соблюдать следующие требования:

• Ясность и однозначность формулировки․ Указывайте точный процент, порядок удержания и сроки выплат․
• Согласованность с другими пунктами договора․ Убедитесь, что пункт о пенях, о сроках выполнения работ и о приемке не противоречат условию об удержании․
• Подпись обеих сторон․ Оба подписывают документ, а также подписание актов приемки (частичной и окончательной) подтверждает факт выполнения работ․
• Приложения․ В договоре обязательно приложить смету, календарный план и, при необходимости, схему эскроу‑счёта․

Условие оплаты в размере 95 % от стоимости работ является практичным инструментом, позволяющим сбалансировать интересы заказчика и подрядчика․ При правильном оформлении в договоре и соблюдении налоговых требований данная схема обеспечивает:

• Гарантию своевременного получения основной части оплаты подрядчиком;
• Защиту заказчика от недоделок и дефектов до окончательной приемки;
• Прозрачность расчётов и возможность использовать эскроу‑счёт для дополнительной безопасности․

При составлении договора рекомендуется привлекать юриста, специализирующегося на строительном праве, чтобы учесть все нюансы, связанные с конкретным проектом, налоговым режимом и особенностями сторон․

Дата актуализации статьи: 18 апреля 2026 г․