Общее собрание собственников помещений (ОСС) — высший орган управления многоквартирным домом (МКД).
Именно ОСС принимает решения по всем вопросам, затрагивающим общее имущество: капитальный ремонт, выбор способа управления, утверждение сметы, смена управляющей компании и др.
Правильное оформление решения собственников и соблюдение законодательных требований — залог его законности и возможности последующего исполнения.

Нормативная база

• ЖК РФ, ст. 44–48 — общие положения, порядок созыва, кворум, способы голосования.
• Приказ Минстроя РФ от № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов…» (действует с в редакции приказа № 266-пр от ).
• Приказ Минстроя РФ от № 266-пр — актуальные требования к оформлению протоколов 2026 года.
• Методические письма ГЖН/МинЖКХ — разъяснения по типичным ошибкам.

Этапы принятия решения собственников

2.1 Подготовительный этап

1. Формирование реестра собственников
   
   Сведения предоставляет ЕГРН/БТИ/УК/ТСЖ. Необходимы:
   • Ф. И. О. собственника (или наименование юрлица);
   • номер помещения, доля в праве общей собственности;
   • реквизиты документа-основания (ЕГРН/ДУК/ДДУ);
   • площадь помещения и количество голосов.
2. Разработка повестки дня
   
   Каждый вопрос формулируется чётко, без двусмысленностей. Пример:
   
   «1. О включении многоквартирного дома в программу капитального ремонта на 2027 год. 2; Об установлении размера взноса на капремонт в размере 9 руб./м².»
3. Уведомление о собрании
   
   Не позднее чем за 10 дней до даты начала голосования рассылается:
   • по почте заказным письмом с уведомлением;
   • вручение под роспись;
   • размещение на информационном стенде дома (фото фиксируются).

2.2 Проведение собрания

Форма проведения может быть очной, заочной или смешанной. Вне зависимости от формы важно обеспечить:

• фиксацию кворума — доля участвующих голосов ≥ 50 % от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ);
• оформление листа регистрации участников (Ф.И.О., адрес, реквизиты права, доля, подпись);
• оформление решений собственников по каждому пункту повестки: «за», «против», «воздержался».

2.3 Оформление итогов

2.3.1 Протокол ОСС (обязательные реквизиты)

1. Наименование и адрес МКД.
2. Дата, время, место/период проведения собрания.
3. Форма проведения (очная, заочная, смешанная).
4. Сведения о инициаторе (Ф.И.О./наименование, контакты).
5. Повестка дня (полный текст вопросов).
6. Сведения о кворуме:
   
   «Всего голосов в доме — 10 000; участвовало — 6 050 (60,5 %), в т.ч.: заочно — 5 800; очно — 250.»
7. Таблица результатов голосования:
   

   Вопрос 1	5 800	150	100	6 050
   Вопрос 2	5 500	350	200	6 050

8. Ф.И.О. и подписи председателя, секретаря, членов счётной комиссии.

2.3.2 Решения собственников в письменной форме

Каждое решение оформляется на бланке установленного образца:

 РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА
 1) Собственник: Иванов Иван Иванович
 2) Адрес помещения: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 45
 3) Доля: 45/1000 в праве общей собственности
 4) Документ-основание: Свидетельство о гос. регистрации № 77АА 123456 от 
 5) Голоса: 45
 6) Решения:
 • Вопрос 1, «За»
 • Вопрос 2, «Против»
 Подпись: __________ /Иванов И.И./

Распространение результатов

• В течение 10 дней после подведения итогов инициатор размещает:
  • протокол ОСС;
  • сводку результатов;
  • проект решения (если требуется).
• Информация вывешивается на стенде дома, направляется в ГЖН/МФЦ/ТСЖ/УК в виде подлинников (или заверенных копий).

Типичные ошибки и как их избежать

Сроки вступления решений в силу

Решения ОСС вступают в силу с момента их принятия, если иное не установлено самим решением или законом.
Исключение, решение о прекращении формирования фонда капремонта: вступает после направления копии протокола в региональный оператор не позднее 5 рабочих дней со дня подписания протокола (поправки 2026 г.).

Практические советы по организации ОСС в 2026 году

1. Используйте обновлённые бланки приказа № 266-пр (вступили в силу ).
2. Для заочного голосования применяйте ГИС ЖКХ или специализированные онлайн-сервисы, но обязательно сохраняйте бумажные оригиналы решений.
3. Храните документы в течение не менее 3 лет (по требованию ФАС и ГЖН).
4. При внесении изменений в устав дома требуется квалифицированное большинство ⅔ голосов от общего числа голосов.

Правильно проведённое общее собрание собственников — это способ реально влиять на качество управления домом и расходование общедомовых средств;
Соблюдение формальных требований ЖК РФ и приказов Минстроя, аккуратное оформление протоколов и решений собственников гарантируют, что принятые решения будут юридически безупречными и исполнимыми.
При любых сомнениях обращайтесь к профессиональным юристам в сфере ЖКХ или к специалистам Госжилинспекции вашего региона.